Taxa de condomínio: o que inclui, quem paga e o que acontece se atrasar

Atualizado em outubro de 2026. Conteúdo informativo, com base no Código Civil e na Lei do Inquilinato. A convenção de cada condomínio tem regras próprias.

A taxa de condomínio é um dos custos que mais pesam no orçamento de quem mora em apartamento ou em condomínio de casas. E é também um dos que mais geram dúvidas: o que ela cobre? Por que subiu? Quem paga, o dono ou o inquilino? O que acontece se atrasar? Quem compra um imóvel com dívida de condomínio herda essa dívida?

Neste guia, explico tudo sobre a taxa de condomínio, com base no Código Civil e na Lei do Inquilinato, e mostro o que conferir antes de comprar um apartamento.

Neste guia:

O que é a taxa de condomínio

A taxa de condomínio é a contribuição mensal que cada dono de unidade paga para cobrir as despesas comuns do prédio ou do condomínio. O Código Civil, no artigo 1.336, diz que é dever de cada condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal, salvo se a convenção definir outra forma.

O valor é definido pelo orçamento anual aprovado em assembleia e dividido entre as unidades.

O que a taxa de condomínio inclui

Em geral, a taxa cobre:

• Funcionários: porteiros, zeladores, faxineiros, com salários, encargos e benefícios (ou a empresa terceirizada).
• Consumo das áreas comuns: energia de corredores, elevadores, bombas e iluminação; água das áreas comuns (e, em alguns prédios, de todas as unidades).
• Manutenção: elevadores, bombas, portões, interfone, câmeras, piscina, jardins, dedetização.
• Limpeza e materiais das áreas comuns.
• Seguro obrigatório da edificação.
• Administração: administradora, contabilidade e, em muitos casos, remuneração do síndico.
• Fundo de reserva: uma porcentagem para despesas imprevistas, prevista na convenção.

Como é calculada a taxa de condomínio

O cálculo mais comum é pela fração ideal: a parte do terreno e das áreas comuns que corresponde a cada unidade, registrada na incorporação. Apartamentos maiores e coberturas costumam ter fração ideal maior e pagam mais.

A convenção pode prever outra forma de rateio, como valor igual para todas as unidades. A regra está escrita na convenção do condomínio.

Por que a taxa de condomínio sobe

• Reajuste de salários dos funcionários, normalmente em convenção coletiva anual.
• Aumento de energia e água.
• Inadimplência: quando alguns não pagam, a conta pesa sobre os outros.
• Envelhecimento do prédio, com mais manutenção.
• Novos serviços aprovados em assembleia.

Taxa extra e fundo de reserva

Além da taxa mensal, a assembleia pode aprovar taxas extras para obras ou despesas específicas: reforma da fachada, troca de elevadores, impermeabilização, modernização da portaria.

O fundo de reserva é uma poupança do condomínio, alimentada todo mês, para emergências e despesas não previstas. Um fundo saudável reduz a chance de taxas extras inesperadas.

Quem paga: dono ou inquilino?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) divide as despesas:

Despesas ordinárias (inquilino paga)	Despesas extraordinárias (dono paga)
Salários e encargos dos funcionários	Obras de reforma ou acréscimo na estrutura
Consumo de água, energia e gás das áreas comuns	Pintura de fachadas, poços de ventilação e esquadrias externas
Limpeza e conservação das áreas comuns	Obras para repor as condições de habitabilidade do prédio
Manutenção de elevadores, bombas e equipamentos	Indenizações trabalhistas anteriores à locação
Pequenos reparos nas áreas comuns	Instalação de equipamentos de segurança, lazer e esporte
Rateio do saldo devedor, se a despesa for do período da locação	Decoração e paisagismo das áreas comuns
Reposição do fundo de reserva usado em despesas ordinárias	Constituição do fundo de reserva

Na prática, o boleto vai para o morador, e o dono reembolsa ou paga diretamente as extraordinárias. Isso deve estar claro no contrato de locação. Veja a conta de quem aluga no guia sobre comprar imóvel para alugar.

O que acontece se atrasar a taxa de condomínio

Multa e juros

O Código Civil (art. 1.336, §1º) prevê, para o condômino que não paga, juros moratórios (1% ao mês, se a convenção não definir outro) e multa de até 2% sobre o débito.

Cobrança na Justiça

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a taxa de condomínio prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo extrajudicial (art. 784, X). Isso permite ao condomínio cobrar diretamente por execução, um processo mais rápido.

Risco de perder o imóvel

A Lei 8.009/1990, que protege o bem de família, abre exceções, e uma delas é a cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel, como o condomínio. Ou seja: em caso de dívida de condomínio, o próprio imóvel pode ser penhorado e leiloado, mesmo que seja a única moradia da família.

Por isso, se houver dificuldade, procure o síndico ou a administradora e negocie antes que a dívida cresça.

Comprei um imóvel com dívida de condomínio. E agora?

A dívida de condomínio é “propter rem”: acompanha o imóvel. O Código Civil, no artigo 1.345, diz que o comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros.

Por isso, antes de comprar:

1. peça a declaração de quitação de débitos condominiais, assinada pelo síndico ou pela administradora;
2. confira se há taxas extras aprovadas e ainda não cobradas;
3. se houver dívida, combine no contrato que ela será quitada antes ou abatida do preço.

Veja os documentos da compra no guia de escritura de imóvel.

Imóvel na planta: quando começa o condomínio?

O comprador começa a pagar condomínio a partir da entrega das chaves, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Veja os detalhes no guia de dúvidas sobre imóvel na planta.

Quem decide: convenção, assembleia e síndico

• Convenção do condomínio: a “lei” do prédio. Define a forma de rateio, as regras de uso, as multas e o funcionamento das assembleias.
• Regimento interno: detalha as regras do dia a dia, como horários de mudança, uso do salão e da piscina.
• Assembleia: reúne os condôminos. A assembleia ordinária anual aprova o orçamento, as contas e, quando for o caso, elege o síndico (Código Civil, art. 1.350). Assembleias extraordinárias decidem obras e outros temas.
• Síndico: administra o condomínio, cobra as taxas, presta contas e cumpre a convenção (Código Civil, art. 1.348).

Participar das assembleias é a melhor forma de influenciar o valor da taxa e as obras do prédio.

Água individualizada

Em prédios com medição individual de água, cada unidade paga o que consome, e a taxa de condomínio cobre só a água das áreas comuns. Isso costuma tornar a conta mais justa e incentivar a economia. Em prédios sem medição individual, a água de todos é rateada na taxa.

Condomínio de casas e associação de moradores

Em condomínios fechados de casas, a taxa funciona como num prédio: cobre portaria, segurança, áreas comuns e manutenção. Já em loteamentos com associação de moradores, a cobrança tem natureza diferente, e há discussões jurídicas sobre quem é obrigado a pagar. Antes de comprar, pergunte se é condomínio ou associação e quais são as taxas.

Como avaliar o condomínio antes de comprar

1. Peça o valor da taxa e o que ela cobre.
2. Leia as atas das últimas assembleias: obras previstas, taxas extras, problemas.
3. Pergunte a inadimplência: um índice alto pressiona a taxa dos outros.
4. Veja o fundo de reserva e a previsão orçamentária.
5. Confira a convenção e o regimento interno: pets, mudanças, obras, aluguel por temporada.
6. Compare a taxa com prédios parecidos no mesmo bairro.

Lembre: condomínio, IPTU e parcela do financiamento somados precisam caber no orçamento. Veja quanto da renda pode ir para a parcela no guia de renda mínima para financiamento.

Como reduzir a taxa de condomínio

• Participar das assembleias e fiscalizar as contas.
• Cotar contratos de manutenção e serviços periodicamente.
• Investir em eficiência energética (iluminação de LED, sensores de presença).
• Medição individual de água, quando possível.
• Reduzir a inadimplência com cobrança eficiente.

Taxa de condomínio no aluguel por temporada

Em prédios com muitas unidades alugadas por temporada, a convenção pode prever regras específicas, como cadastro de hóspedes, limites de uso das áreas comuns e, em alguns casos, restrições à locação de curta duração. Quem pensa em comprar para alugar por temporada deve ler a convenção antes. Veja os riscos no guia sobre investir em Airbnb em Salvador.

Taxa de condomínio no orçamento da compra

Na hora de decidir quanto pagar por um imóvel, a taxa de condomínio deve entrar na conta junto com a parcela do financiamento e o IPTU. Uma diferença de algumas centenas de reais por mês na taxa de condomínio, ao longo de anos, pesa tanto quanto uma diferença no preço de compra. Compare sempre o custo mensal total de cada opção.

Posso me recusar a pagar a taxa de condomínio?

Não. A taxa de condomínio é obrigatória para todos os condôminos, mesmo para quem não usa as áreas de lazer. Se você discorda de algum gasto, o caminho é participar da assembleia, pedir a prestação de contas e, se for o caso, questionar as decisões pelos meios previstos na convenção e na lei.

Perguntas frequentes sobre taxa de condomínio

O que a taxa de condomínio inclui?

Funcionários, energia e água das áreas comuns, manutenção, limpeza, seguro do prédio, administração e fundo de reserva.

Quem paga a taxa de condomínio, o dono ou o inquilino?

O inquilino paga as despesas ordinárias, e o dono, as extraordinárias, conforme a Lei do Inquilinato.

Qual a multa por atraso no condomínio?

Até 2% sobre o débito, mais juros de 1% ao mês se a convenção não definir outro valor, conforme o Código Civil.

Dívida de condomínio pode tirar o imóvel do dono?

Sim. A dívida de condomínio é uma das exceções da proteção do bem de família, e o imóvel pode ser penhorado.

Quem compra imóvel com dívida de condomínio tem que pagar?

Sim. A dívida acompanha o imóvel, e o comprador responde por ela. Por isso, peça a declaração de quitação antes de comprar.

Vai comprar um apartamento e quer ajuda para avaliar o condomínio? Me chama no WhatsApp que eu te ajudo a conferir os documentos.

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