Comprar imóvel para alugar vale a pena? Faça a conta completa (2026)
Atualizado em outubro de 2026. Conteúdo educativo, não é recomendação de investimento. Os números de mercado têm fonte e data indicadas.
Comprar imóvel para alugar é um dos investimentos mais tradicionais do Brasil: o imóvel gera uma renda mensal, pode valorizar com o tempo e é um patrimônio que você vê e toca. Mas, entre o aluguel anunciado e o dinheiro que realmente sobra, há custos, impostos e meses vazios que muita gente esquece.
Neste guia, mostro quanto rende o aluguel em Salvador hoje, todos os custos que entram na conta, um exemplo completo com números e como escolher um imóvel que aluga bem.
Neste guia:
- Quanto rende o aluguel em Salvador
- Os custos de quem compra imóvel para alugar
- Exemplo: apartamento de R$ 350 mil em Salvador
- Aluguel ou renda fixa?
- Comprar financiado para alugar
- Exemplo: comprar financiado para alugar
- Os riscos de comprar imóvel para alugar
- Como definir o valor do aluguel
- Que tipo de imóvel aluga melhor
- Aluguel tradicional ou por temporada?
- Imóvel novo ou usado para alugar?
- Quando comprar imóvel para alugar faz mais sentido
- Como se proteger como locador
- Checklist antes de comprar imóvel para alugar
- Perguntas frequentes sobre comprar imóvel para alugar
Quanto rende o aluguel em Salvador
O principal indicador do mercado é a rentabilidade do aluguel (também chamada de rental yield): quanto o aluguel de um ano representa sobre o valor do imóvel.
Segundo o Índice FipeZAP, em agosto de 2026:
- a rentabilidade bruta do aluguel residencial em Salvador estava em cerca de 7,0% ao ano;
- o aluguel em Salvador subiu 11,14% em 12 meses, mais que o dobro da inflação medida pelo IPCA (4,22%);
- o preço de venda dos imóveis em Salvador subiu 10,84% no mesmo período.
Na média do país, a rentabilidade do aluguel ficou perto de 6% ao ano em 2026. Salvador está acima da média, o que ajuda a explicar o interesse de investidores pela cidade.
Atenção: essa é a rentabilidade bruta, antes de custos, vacância e impostos. E são preços anunciados, não necessariamente os valores fechados.
Os custos de quem compra imóvel para alugar
Na compra
- ITBI (3% em Salvador) e registro: em média, de 4% a 5% do valor. Veja os valores no guia de escritura de imóvel.
- Pequena reforma ou pintura para deixar o imóvel pronto para alugar.
Durante a locação
- Taxa de administração da imobiliária, se você terceirizar: costuma ficar entre 6% e 10% do aluguel, além de uma taxa na primeira locação.
- Manutenção: a Lei do Inquilinato diz que o locador responde pelos problemas estruturais e pelas despesas extraordinárias do condomínio (reformas, obras que aumentam o valor do prédio). As despesas ordinárias ficam com o inquilino.
- Imposto de renda sobre o aluguel recebido. Veja como funciona no guia do imposto de renda sobre aluguel.
Quando o imóvel está vazio (vacância)
Entre um inquilino e outro, você paga tudo: condomínio, IPTU, energia mínima e as parcelas do financiamento, se houver. A vacância é o custo que mais derruba a rentabilidade.
Exemplo: apartamento de R$ 350 mil em Salvador
Vamos fazer a conta de um apartamento de R$ 350 mil, comprado à vista, alugado pela rentabilidade média de Salvador (7% ao ano).
| Por ano | |
|---|---|
| Aluguel bruto (7% de R$ 350 mil) | R$ 24.500 (~R$ 2.040/mês) |
| (−) Administração da imobiliária (10%) | − R$ 2.450 |
| (−) Vacância de 1 mês por ano | − R$ 2.040 |
| (−) Reserva para manutenção (1% do imóvel) | − R$ 3.500 |
| Aluguel líquido estimado | ~R$ 16.500 |
| Rentabilidade líquida | ~4,7% ao ano |
Nesse exemplo, o aluguel mensal, depois da taxa da imobiliária, fica abaixo da faixa de isenção da tabela mensal do imposto de renda de 2026 (R$ 2.428,80), então o carnê-leão do mês tende a ser zero. Mas o aluguel entra na declaração anual e se soma às suas outras rendas. Exemplo ilustrativo, com estimativas próprias; cada imóvel tem custos diferentes.
Aluguel ou renda fixa?
Com a Selic em 13,75% ao ano (decisão do Banco Central de setembro de 2026), a renda fixa paga, mesmo depois do imposto, bem mais que os ~4,7% líquidos do exemplo. Por isso, comprar imóvel para alugar só pela renda mensal perde da renda fixa em 2026.
O imóvel volta a competir quando entram outros fatores:
- Valorização: em Salvador, o preço de venda subiu 10,84% em 12 meses (FipeZAP, agosto de 2026). Valorização não é garantida, mas, quando acontece, soma ao retorno.
- Prazo longo: o aluguel é reajustado todo ano e acompanha a inflação ao longo do tempo.
- Financiamento: usar o aluguel para ajudar a pagar a parcela de um imóvel que vira patrimônio.
- Uso próprio no futuro: o imóvel pode ser a casa dos filhos ou a sua aposentadoria.
Veja a comparação completa no guia sobre investir em imóveis.
Comprar financiado para alugar
Muita gente compra financiado e usa o aluguel para pagar parte da parcela. Funciona, mas atenção:
- o aluguel raramente paga a parcela inteira no começo do financiamento, principalmente na tabela SAC, em que as primeiras parcelas são as maiores;
- você precisa ter renda para a parcela mesmo com o imóvel vazio;
- o FGTS não pode ser usado em imóvel que não seja para a sua moradia.
Exemplo: comprar financiado para alugar
Agora, o mesmo apartamento de R$ 350 mil, mas comprado com entrada de R$ 70 mil e financiamento de R$ 280 mil, a 10,5% ao ano em 30 anos, na tabela Price:
| Por mês | |
|---|---|
| Parcela do financiamento (sem seguros) | ~R$ 2.463 |
| Aluguel recebido | ~R$ 2.040 |
| (−) Taxa da imobiliária (10%) | − R$ 204 |
| Diferença a pagar do seu bolso | ~R$ 627 |
Nos meses sem inquilino, a parcela inteira, o condomínio e o IPTU saem do seu bolso. Por outro lado, ao fim do contrato, o imóvel é seu, e o aluguel tende a subir com os reajustes anuais, enquanto a parcela da tabela Price fica estável. Exemplo ilustrativo, com cálculo próprio, sem seguros e sem TR.
Os riscos de comprar imóvel para alugar
- Vacância: o imóvel pode ficar meses vazio, principalmente se o preço estiver acima do mercado.
- Inadimplência: atrasos acontecem. Uma boa garantia e a análise do inquilino reduzem o risco, e a Lei do Inquilinato prevê a ação de despejo por falta de pagamento.
- Desvalorização real: houve períodos longos em que os preços dos imóveis não acompanharam a inflação.
- Baixa liquidez: vender um imóvel leva meses, e às vezes é preciso dar desconto.
- Custos inesperados: reformas, taxas extras do condomínio e reparos estruturais.
Como definir o valor do aluguel
- Pesquise anúncios de imóveis parecidos no mesmo prédio ou na mesma rua.
- Considere o estado de conservação, a mobília e a vaga de garagem.
- Lembre que preço anunciado não é preço fechado: muitos aluguéis são negociados.
- Um aluguel um pouco abaixo do mercado pode reduzir a vacância e, no fim do ano, render mais.
Que tipo de imóvel aluga melhor
- Apartamentos de 1 e 2 quartos costumam ter mais procura e menos vacância que imóveis grandes.
- Perto de trabalho, faculdades, hospitais e transporte: a localização decide a velocidade da locação.
- Condomínio compatível com o aluguel: um condomínio muito alto afasta inquilinos.
- Prédio com vaga de garagem e portaria, em bairros onde isso faz diferença.
- Planta funcional, com boa ventilação e cozinha integrada.
Em Salvador, regiões com estrutura completa e muita demanda, como Pituba, Imbuí, Federação e Rio Vermelho, costumam alugar rápido. Veja o perfil de cada região no guia dos melhores bairros para morar em Salvador.
Aluguel tradicional ou por temporada?
O aluguel por temporada (Airbnb e similares) pode render mais em regiões turísticas, mas tem mais custos, mais trabalho e mais risco de vacância. O aluguel tradicional rende menos, mas é previsível e dá pouco trabalho. Veja a conta da temporada no guia sobre investir em Airbnb em Salvador.
Imóvel novo ou usado para alugar?
| Imóvel novo | Imóvel usado | |
|---|---|---|
| Preço por m² | Maior | Geralmente menor |
| Manutenção nos primeiros anos | Menor | Maior |
| Atratividade para o inquilino | Alta (prédio novo, lazer) | Depende da conservação |
| Rentabilidade | Pode ser menor, pelo preço mais alto | Pode ser maior, se o preço for bom |
| Atenção | Concorrência de muitas unidades novas para alugar no mesmo prédio | Condomínio, instalações e taxas extras |
Em prédios novos, é comum que muitas unidades sejam colocadas para alugar ao mesmo tempo, logo depois da entrega, o que aumenta a concorrência e a vacância nos primeiros meses. Leve isso em conta ao comprar imóvel para alugar na planta.
Quando comprar imóvel para alugar faz mais sentido
- quando você já tem reserva de emergência e não depende desse dinheiro no curto prazo;
- quando o objetivo é patrimônio de longo prazo, e não só renda imediata;
- quando o imóvel está em uma região com demanda comprovada de inquilinos;
- quando o preço de compra permite uma rentabilidade líquida razoável depois de todos os custos.
Como se proteger como locador
- Analise o inquilino: renda, cadastro e referências.
- Exija garantia: a Lei do Inquilinato prevê caução, fiança, seguro-fiança e cessão de quotas de fundo de investimento, e permite só uma por contrato.
- Faça vistoria de entrada com fotos e assinatura das duas partes.
- Defina o índice de reajuste no contrato (o reajuste é anual).
- Guarde recibos e comprovantes para o imposto de renda.
Checklist antes de comprar imóvel para alugar
- Pesquise o aluguel real de imóveis parecidos no mesmo prédio ou rua.
- Calcule a rentabilidade líquida, com todos os custos e um mês de vacância.
- Compare com a renda fixa do momento.
- Confira o valor do condomínio e do IPTU.
- Veja se o prédio tem regras sobre locação por temporada, se for o caso.
- Separe uma reserva para os meses sem inquilino.
Perguntas frequentes sobre comprar imóvel para alugar
Comprar imóvel para alugar vale a pena em 2026?
Só pela renda do aluguel, a renda fixa costuma render mais com a Selic a 13,75%. O imóvel compensa quando a valorização, o prazo longo, o uso futuro ou a estratégia com financiamento entram na conta.
Quanto rende um imóvel alugado em Salvador?
A rentabilidade bruta média estava em cerca de 7% ao ano em agosto de 2026, segundo o FipeZAP. Depois de custos e vacância, o retorno líquido costuma ficar bem abaixo disso.
Qual imóvel aluga mais rápido?
Em geral, apartamentos de 1 e 2 quartos bem localizados, com condomínio compatível com o valor do aluguel.
Quem paga o condomínio do imóvel alugado?
O inquilino paga as despesas ordinárias e o proprietário, as extraordinárias, conforme a Lei do Inquilinato.
Aluguel paga imposto de renda?
Sim. O aluguel é rendimento tributável, recolhido pelo carnê-leão quando o inquilino é pessoa física.
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Leia também:
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