Documentos para comprar imóvel: checklist completo do comprador, do vendedor e do imóvel

Atualizado em outubro de 2026. Cada banco, cartório e construtora pode pedir documentos extras. Use esta lista como ponto de partida.

Os documentos para comprar imóvel se dividem em três grupos: os seus (comprador), os do vendedor e os do próprio imóvel. Os dois últimos são os que mais protegem você: é neles que aparecem dívidas, processos e problemas que podem fazer você perder dinheiro.

Abaixo está o checklist na ordem em que costumo pedir no atendimento.

1. Documentos para comprar imóvel: os do comprador

• ☐ RG e CPF (ou CNH) de quem vai comprar.
• ☐ Certidão de estado civil: nascimento (solteiro), casamento (casado, com averbação de divórcio ou óbito, se for o caso) ou escritura de união estável.
• ☐ Documentos do cônjuge, quando houver. Dependendo do regime de bens, o cônjuge assina junto.
• ☐ Comprovante de residência recente.
• ☐ Comprovante de renda, se houver financiamento: holerites, declaração do Imposto de Renda, extratos.
• ☐ Extrato e autorização do FGTS, se for usar o fundo.

2. Documentos do vendedor (pessoa física)

• ☐ RG, CPF e certidão de estado civil do vendedor e do cônjuge. Se o vendedor é casado, normalmente o cônjuge também precisa assinar a venda, conforme o regime de bens (Código Civil, art. 1.647).
• ☐ Certidões de distribuição de ações cíveis (Justiça Estadual e Federal) no domicílio do vendedor.
• ☐ Certidão da Justiça do Trabalho (CNDT, emitida no site do TST).
• ☐ Certidão de protestos do domicílio do vendedor.
• ☐ Certidão de débitos federais (Receita Federal e PGFN).

Por que isso importa? Se o vendedor tem dívidas grandes e vende o imóvel para não pagá-las, a venda pode ser questionada como fraude contra credores ou fraude à execução. As certidões mostram esse risco antes de você pagar.

Vendedor pessoa jurídica ou construtora

Peça o contrato social e a última alteração, documentos dos sócios que assinam, e certidões da empresa (débitos federais, trabalhistas e FGTS). No imóvel na planta, peça também o Registro de Incorporação (veja a seção 5).

3. Documentos do imóvel

• ☐ Certidão de matrícula atualizada (inteiro teor), emitida pelo cartório de registro de imóveis há no máximo 30 dias. É o “RG” do imóvel.
• ☐ Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias, que mostra hipotecas, penhoras e processos sobre o imóvel.
• ☐ Certidão negativa de débitos de IPTU na prefeitura.
• ☐ Declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora. A dívida de condomínio acompanha o imóvel (veja o guia da taxa de condomínio).
• ☐ Habite-se e averbação da construção na matrícula, especialmente em casas.
• ☐ Planta e área, para conferir se o que está sendo vendido é o que está registrado.

Na matrícula, confira:

1. o nome do proprietário é o mesmo do vendedor;
2. a área bate com o anúncio;
3. não há penhora, hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto sem baixa;
4. as construções e reformas estão averbadas.

4. O que muda quando há financiamento

O banco faz a própria análise jurídica e pede a maior parte dos documentos acima. Além deles, costuma pedir:

• formulários do banco preenchidos e assinados;
• comprovantes de renda detalhados (veja o que conta no guia de renda mínima para financiamento);
• laudo de avaliação, feito por engenheiro contratado pelo banco.

A aprovação do banco não substitui a sua conferência. O banco protege a garantia dele; você precisa proteger o seu dinheiro.

5. O que muda no imóvel na planta

Na compra com construtora, além dos documentos da empresa, confira:

• ☐ Registro de Incorporação na matrícula do terreno. A Lei 4.591/1964 (art. 32) só permite vender unidades depois desse registro, e o número dele deve aparecer nos anúncios.
• ☐ Memorial descritivo e planta da unidade.
• ☐ Contrato com o quadro-resumo, que a lei exige com preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega e regras de distrato.
• ☐ Se existe patrimônio de afetação, que separa o dinheiro da obra das outras dívidas da construtora.

Veja as dúvidas mais comuns no guia do imóvel na planta.

6. Depois da compra

• ☐ Guia do ITBI paga (em Salvador, 3% do valor; veja o guia do ITBI).
• ☐ Escritura no cartório de notas, ou contrato do banco, que tem força de escritura.
• ☐ Registro no cartório de imóveis. Só com o registro você vira dono (veja o guia da escritura de imóvel).
• ☐ Transferência do IPTU, da conta de luz e do cadastro no condomínio.

Perguntas frequentes

Quanto tempo vale a certidão de matrícula?

Para escritura e financiamento, a prática é exigir certidão emitida há no máximo 30 dias.

Dá para tirar as certidões pela internet?

Muitas, sim: certidões federais e trabalhistas nos sites oficiais e a matrícula pelo portal dos cartórios de registro de imóveis (ONR). As de distribuição de ações dependem do tribunal de cada estado.

Quem paga as certidões?

É negociável. Em geral, as certidões do vendedor e do imóvel ficam com o vendedor, e as despesas da compra (ITBI, escritura e registro) com o comprador.

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