Contrato de compra e venda de imóvel: 12 pontos para conferir antes de assinar

Atualizado em outubro de 2026. Conteúdo informativo. Em negócios de valor alto, peça a revisão de um advogado.

Antes da escritura, quase toda compra de imóvel usado passa por um contrato de compra e venda de imóvel (ou promessa de compra e venda). É nele que comprador e vendedor combinam preço, prazos, sinal e o que acontece se alguém desistir. Um contrato mal feito é a origem da maior parte das brigas que vejo em negociações.

Abaixo estão os 12 pontos que confiro antes de qualquer cliente assinar.

Contrato, promessa e escritura: qual a diferença?

Documento	Para que serve	Transfere a propriedade?
Promessa (ou compromisso) de compra e venda	Fixa as condições do negócio até a escritura ou o financiamento	Não
Escritura pública	Formaliza a venda no cartório de notas	Ainda não: precisa do registro
Registro na matrícula	Transfere a propriedade	Sim

Pelo Código Civil (art. 108), a venda de imóvel acima de 30 salários mínimos exige escritura pública, salvo quando a lei permite contrato particular, como no financiamento bancário. Veja os detalhes no guia da escritura de imóvel.

Contrato de compra e venda de imóvel: os 12 pontos para conferir

1. Quem são as partes

Nome completo, CPF, estado civil e regime de bens de todos os vendedores e compradores. Se o vendedor é casado, o cônjuge normalmente precisa assinar.

2. A descrição do imóvel

Endereço, número da matrícula e do cartório, área e vaga de garagem, iguais aos da matrícula. Veja como ler o documento no guia da matrícula do imóvel.

3. O preço e a forma de pagamento

Valor total, quanto é pago em cada etapa, com datas, e de onde vem cada parte: recursos próprios, FGTS, financiamento.

4. O sinal (arras)

O contrato deve dizer se o sinal é confirmatório ou penitencial. Pelo Código Civil (arts. 417 a 420), quando o sinal funciona como direito de arrependimento, quem desiste perde o sinal (se for o comprador) ou devolve em dobro (se for o vendedor). Escreva a regra com clareza.

5. A condição do financiamento

Se você depende de financiamento, inclua uma cláusula dizendo o que acontece se o banco negar o crédito ou aprovar valor menor: em geral, o contrato é desfeito com devolução do sinal, sem multa. Sem essa cláusula, você pode perder o sinal por um “não” do banco.

6. Prazos

Prazo para a aprovação do financiamento, para a escritura e para a entrega das chaves. Defina também o que acontece em caso de atraso.

7. Débitos do imóvel

IPTU e condomínio até a entrega das chaves ficam com o vendedor. Peça as certidões negativas e a declaração do condomínio, e deixe escrito quem paga débitos que aparecerem depois.

8. Quem paga os custos da compra

ITBI, escritura e registro costumam ficar com o comprador. Certidões e eventuais regularizações do imóvel, com o vendedor. Veja os valores na simulação dos custos para comprar imóvel.

9. A situação do imóvel

Declaração de que o imóvel está livre de dívidas, penhoras, ações e ocupantes, e de que as construções estão averbadas. Se há pendência, o contrato deve dizer quem resolve e até quando.

10. Multa por descumprimento

Valor ou percentual da multa para quem não cumprir o contrato. Multas desproporcionais podem ser reduzidas pela Justiça, mas é melhor combinar algo razoável desde o início.

11. Estado de entrega

Como o imóvel será entregue (com ou sem móveis, pintado, vazio), data da vistoria e o que acontece se houver danos. Veja o que conferir na vistoria de apartamento.

12. Corretagem

Quem paga a comissão do corretor e em que momento. Em regra, a comissão é devida quando o negócio é fechado.

Contrato de gaveta: por que evitar

O “contrato de gaveta” é um contrato particular nunca registrado, muito usado para “passar” imóveis financiados sem avisar o banco. Os riscos são grandes:

o comprador não é dono perante a lei;
se o vendedor tiver dívidas, o imóvel pode ser penhorado;
se o vendedor morrer, o imóvel entra no inventário dele;
o financiamento continua em nome do vendedor.

Se o imóvel tem financiamento, o caminho seguro é quitar ou fazer a transferência do financiamento com a aprovação do banco.

Antes de assinar

☐ Leia o contrato inteiro, com calma, antes do dia da assinatura.
☐ Confira a matrícula atualizada e as certidões.
☐ Não pague o sinal antes de ver os documentos.
☐ Pague por transferência, nunca em dinheiro vivo, e guarde os comprovantes.
☐ Reconheça as firmas em cartório.
☐ Peça a revisão de um advogado em negócios de valor alto.

Perguntas frequentes

O contrato de compra e venda precisa ir para o cartório?

Não é obrigatório reconhecer em cartório, mas reconhecer as firmas dá mais segurança. A promessa pode até ser registrada na matrícula, o que protege o comprador contra novas vendas do mesmo imóvel.