Matrícula do imóvel: o que é, como consultar online e o que conferir

Atualizado em outubro de 2026.

Em uma frase: a matrícula do imóvel é o documento do cartório de registro de imóveis que conta toda a vida do imóvel: quem é o dono, qual a área, quem foram os donos anteriores, se ele tem hipoteca, penhora ou financiamento e se as construções foram registradas. Antes de comprar, é o primeiro documento que você deve ler.

Por que a matrícula do imóvel importa tanto

No Brasil, só é dono quem registra. O Código Civil (art. 1.245) diz que a propriedade se transfere com o registro do título no cartório de imóveis. E a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) determina que cada imóvel tenha uma matrícula própria, com número, onde tudo o que acontece com ele é anotado.

Contrato de gaveta, recibo ou procuração não substituem a matrícula. Se o nome de quem está vendendo não aparece lá, alguma coisa precisa ser resolvida antes.

Como consultar a matrícula online

Descubra o cartório onde o imóvel está registrado. Cada cidade tem um ou mais cartórios de registro de imóveis, por região. Em Salvador, há vários.
Tenha o número da matrícula em mãos (está na escritura, no contrato ou pode ser informado pelo vendedor). Sem o número, alguns cartórios fazem a busca pelo endereço ou pelo nome do proprietário.
Acesse o portal do ONR (Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis), em registradores.onr.org.br, escolha o estado, o cartório e o tipo de certidão.
Peça a certidão de inteiro teor, que reproduz toda a matrícula. O valor aparece antes do pagamento e segue a tabela de emolumentos do estado.
Receba o PDF assinado digitalmente. A certidão eletrônica tem a mesma validade da emitida no balcão.

Para escritura e financiamento, use certidão emitida há no máximo 30 dias.

Como ler a matrícula

A matrícula tem uma abertura e uma sequência de atos numerados:

Abertura: descrição do imóvel (endereço, área, confrontações, fração ideal) e o proprietário na época da abertura.
R. (registros): atos que mudam a propriedade ou criam direitos, como compra e venda (R-1, R-2…), hipoteca, alienação fiduciária, usufruto.
Av. (averbações): atos que mudam informações, como casamento ou divórcio do proprietário, construção, demolição, mudança do nome da rua, cancelamento de uma hipoteca.

Leia do primeiro ao último ato. O dono atual é quem aparece no último registro de transmissão.

Os sinais de alerta

O que aparece	O que significa
Penhora	O imóvel garante uma dívida num processo judicial
Hipoteca ou alienação fiduciária sem cancelamento	Ainda há dívida com banco ou credor
Usufruto	Outra pessoa tem o direito de usar o imóvel
Indisponibilidade	A Justiça bloqueou a venda
Construção não averbada	A casa ou a ampliação não está registrada
Proprietário diferente do vendedor	Falta inventário, partilha ou outro registro
Área diferente do anúncio	Pode haver ampliação irregular ou erro de descrição
Ação judicial anotada	Existe processo que pode afetar o imóvel

Nenhum desses pontos impede a compra automaticamente, mas cada um precisa ser resolvido antes do pagamento, com orientação profissional. O banco também barra o financiamento quando encontra pendências: é um dos motivos de financiamento negado.

Matrícula não é tudo

A matrícula mostra o que está registrado. Para ter segurança, junte também as certidões do vendedor (ações, protestos, trabalhistas), o IPTU e a declaração do condomínio. A lista completa está no checklist de documentos para comprar imóvel.

Exemplo: o que uma matrícula pode contar

Imagine uma matrícula com estes atos, em ordem:

Abertura: apartamento 302, 70 m², em nome de Maria.
R-1: Maria vende para José.
R-2: José dá o imóvel em alienação fiduciária ao banco, num financiamento.
Av-3: casamento de José com Ana.
Av-4: penhora do imóvel num processo de cobrança contra José.

Leitura: o dono é José, casado com Ana (que provavelmente precisará assinar a venda), o imóvel ainda está financiado (não há averbação de cancelamento da alienação fiduciária) e existe uma penhora ativa. Antes de qualquer pagamento, o vendedor precisa quitar o banco e resolver a penhora. Exemplo fictício, para fins didáticos.

Matrícula de imóvel financiado

Quando você compra com financiamento, o banco registra a alienação fiduciária na matrícula. Depois da última parcela, o banco emite o termo de quitação, que precisa ser levado ao cartório para averbar o cancelamento. Muita gente esquece essa etapa e só descobre na hora de vender.

Perguntas frequentes

Matrícula e escritura são a mesma coisa?

Não. A escritura é o contrato de compra e venda feito no cartório de notas. A matrícula é o registro do imóvel no cartório de imóveis, onde a escritura é registrada. Veja a diferença no guia da escritura de imóvel.

Imóvel na planta já tem matrícula?

O terreno tem, e nela fica o Registro de Incorporação. Cada unidade ganha matrícula própria quando o condomínio é instituído, em geral perto da entrega.