Imóvel na planta: paga ITBI? Paga IPTU e condomínio? As dúvidas mais comuns

Atualizado em outubro de 2026. Conteúdo informativo. As regras de impostos variam por município e cada contrato tem cláusulas próprias: leia o seu com atenção.

Comprar um imóvel na planta é uma das formas mais comuns de chegar ao primeiro imóvel ou de investir, porque a entrada pode ser parcelada durante a obra. Mas a compra na planta tem uma linha do tempo longa, de dois a quatro anos, e muitas dúvidas aparecem no caminho: quando paga o ITBI? Quem paga IPTU e condomínio antes das chaves? O que é INCC? E os juros de obra?

Neste guia, respondo as dúvidas mais comuns sobre o imóvel na planta, com base na lei e nas decisões dos tribunais superiores, e mostro quando cada custo começa.

Neste guia:

Como funciona a compra de imóvel na planta

Na compra na planta, você assina com a construtora uma promessa de compra e venda de uma unidade que ainda vai ser construída. O pagamento costuma ser dividido em três partes:

1. Sinal, na assinatura do contrato;
2. Parcelas durante a obra (mensais, intermediárias e reforços), corrigidas por um índice;
3. Saldo na entrega, pago com financiamento bancário (repasse), FGTS ou recursos próprios.

Antes de vender, a incorporadora precisa registrar a incorporação no cartório de registro de imóveis. A Lei 4.591/1964, no artigo 32, exige que o número do registro da incorporação conste dos anúncios e do contrato. Desconfie de venda na planta sem esse registro.

Veja o passo a passo do pagamento no guia de financiamento de imóvel na planta.

Imóvel na planta paga ITBI?

Sim, mas não na assinatura da promessa. O Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.124 de repercussão geral, que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que acontece com o registro no cartório.

Na prática, no imóvel na planta, o ITBI é pago perto da entrega das chaves, antes de registrar a escritura definitiva ou o contrato de financiamento do saldo.

Atenção para dois pontos:

• Cessão de direitos: se você vender o seu contrato antes das chaves (cessão), há municípios que cobram ITBI nessa operação. O STF reabriu a discussão sobre esse ponto específico, e a cobrança depende da lei de cada cidade. Consulte a prefeitura antes.
• Valor da base: a base do ITBI é o valor da transação. Em Salvador, a alíquota geral é de 3%. Veja os detalhes no guia do ITBI em Salvador.

Imóvel na planta paga IPTU antes das chaves?

Em regra, não. O IPTU incide sobre quem tem a propriedade ou a posse do imóvel. Enquanto a obra não é entregue, a posse continua com a construtora. Por isso, os tribunais têm entendido que o comprador só responde pelo IPTU depois de receber a posse, ou seja, das chaves.

Na prática:

• Durante a obra, o IPTU do terreno é responsabilidade da incorporadora.
• Depois do habite-se e da individualização, cada unidade passa a ter inscrição própria no cadastro da prefeitura.
• Depois das chaves, o IPTU da unidade é seu.

Se o contrato prevê que você pague IPTU antes da entrega, vale analisar a cláusula com um advogado ou com o Procon, porque cláusulas desse tipo costumam ser questionadas com base no Código de Defesa do Consumidor.

E o condomínio antes das chaves?

O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos repetitivos (REsp 1.345.331), definiu que o que determina a responsabilidade pelas despesas de condomínio não é a assinatura do contrato, e sim a relação material com o imóvel: a imissão na posse (entrega das chaves) e a ciência do condomínio sobre a venda.

Ou seja: o condomínio é seu a partir da entrega das chaves. Se o prédio já tem condomínio instalado, mas você ainda não recebeu as chaves por atraso da construtora ou do banco, a cobrança não deveria cair sobre você.

O que é o INCC e por que a parcela sobe?

As parcelas pagas durante a obra são corrigidas, em geral, pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado pela Fundação Getulio Vargas. Ele mede a variação dos custos da construção: materiais, equipamentos e mão de obra.

Isso significa que:

• as parcelas da obra sobem todo mês pela variação do índice;
• o saldo devedor que vai ser financiado na entrega também é corrigido pelo INCC durante toda a obra.

Exemplo: um saldo de R$ 240 mil corrigido por um INCC de 5% ao ano durante três anos chega a cerca de R$ 278 mil na entrega. É essa diferença que muita gente não coloca na conta. Depois das chaves, se o saldo continuar com a construtora, a correção costuma mudar para IGP-M ou IPCA mais juros, conforme o contrato.

O que são os juros de obra (taxa de evolução de obra)?

Em alguns modelos de financiamento, principalmente no crédito associativo (comum no Minha Casa Minha Vida e em programas da Caixa), o contrato com o banco é assinado durante a obra. Nessa fase, você não paga a parcela cheia do financiamento, mas paga os juros e encargos sobre o valor que o banco já repassou à construtora. É a chamada taxa de evolução de obra, ou “juros de obra”.

Ela aumenta conforme a obra avança e só termina quando o prédio é concluído e começa a fase de amortização.

Importante: o STJ, no julgamento do Tema 996, considerou ilícito cobrar do comprador juros de obra ou encargo equivalente depois do prazo de entrega previsto no contrato, incluindo o prazo de tolerância. Se a obra atrasou, esse custo não deveria ser seu.

E se a obra atrasar?

A Lei 4.591/1964, com as mudanças da Lei 13.786/2018 (a “lei do distrato”), permite um prazo de tolerância de até 180 dias além da data de entrega prevista, desde que esteja expresso no contrato.

Passado esse prazo, o comprador pode:

• desistir do negócio e receber de volta o que pagou, com correção e multa prevista na lei; ou
• manter o contrato e receber indenização pelo atraso, conforme o contrato e a lei.

Acompanhe o cronograma, guarde os comunicados da construtora e, se o atraso passar da tolerância, procure orientação jurídica.

Quais são os custos do imóvel na planta, do sinal às chaves

Fase	Custos
Assinatura	Sinal e, em alguns casos, a comissão de corretagem (deve estar clara no contrato)
Durante a obra	Parcelas corrigidas pelo INCC; juros de obra, se houver crédito associativo
Perto da entrega	Avaliação e taxas do banco, ITBI, registro do contrato ou da escritura
Depois das chaves	Parcela do financiamento, IPTU, condomínio, mudança e mobília

Separe, além da entrada, de 4% a 5% do valor do imóvel para ITBI e registro na entrega. Veja os valores de cartório na Bahia no guia de escritura de imóvel.

Imóvel na planta é mais barato?

Em geral, o preço na planta é menor que o de um imóvel pronto equivalente, porque a construtora precisa vender cedo para financiar a obra e porque o comprador assume o risco e a espera. Além disso, o pagamento parcelado durante a obra ajuda quem ainda não tem a entrada toda.

Mas o preço de tabela não conta tudo. Compare:

1. o preço total corrigido (com o INCC estimado) com o preço de imóveis prontos parecidos no mesmo bairro;
2. o valor do aluguel que você vai continuar pagando durante a obra, se for morar;
3. o custo de oportunidade: o dinheiro das parcelas poderia estar rendendo.

Comprar imóvel na planta compensa?

Compensa principalmente para quem:

• não tem a entrada toda e consegue parcelar durante a obra;
• pode esperar de dois a quatro anos para morar ou alugar;
• quer um imóvel novo, com lazer e tecnologia atuais;
• compra num bairro em valorização, em que o preço do metro quadrado tende a subir durante a obra.

Pode não compensar para quem precisa morar logo, não tem margem para o reajuste das parcelas ou não tem segurança de que terá o financiamento aprovado na entrega. Nesse último caso, faça uma análise de crédito prévia. Veja os motivos de recusa no guia de financiamento negado.

Mitos e verdades sobre imóvel na planta

“O ITBI é pago na assinatura com a construtora.” Mito. Pelo entendimento do STF, o ITBI é devido no registro da transferência, normalmente perto da entrega das chaves.

“A parcela da obra é fixa.” Mito. As parcelas da obra costumam ser corrigidas todo mês pelo INCC, e o saldo devedor também.

“Se a obra atrasar, não há nada a fazer.” Mito. Depois do prazo de tolerância de até 180 dias, o comprador pode desistir com devolução dos valores ou manter o contrato com indenização, conforme a lei e o contrato.

“Imóvel na planta sempre valoriza durante a obra.” Mito. A valorização depende do bairro, do mercado e do momento. Em alguns períodos, os preços ficaram parados por anos. Veja a análise no guia sobre investir em imóveis.

“Dá para usar o FGTS no imóvel na planta.” Verdade, dentro das regras do FGTS e, em geral, no momento do financiamento com o banco ou para amortizar o saldo.

“O financiamento do saldo está garantido.” Mito. A análise de crédito definitiva acontece perto da entrega. Mantenha o nome limpo e evite novas dívidas durante a obra.

Imóvel na planta para morar ou para investir?

Para morar, o imóvel na planta faz sentido quando você consegue continuar pagando aluguel (ou morando onde está) durante a obra e quer um imóvel novo, com a entrada parcelada. Some o aluguel desse período no custo total.

Para investir, lembre que o imóvel só gera renda depois das chaves, e que, na revenda antes da entrega (cessão de direitos), podem existir taxas da construtora e cobrança de ITBI em alguns municípios. Veja a conta de quem compra para alugar no guia sobre comprar imóvel para alugar.

Checklist antes de assinar

1. Confira o registro da incorporação e o número no contrato.
2. Pesquise a construtora: obras entregues, prazos e reclamações.
3. Leia o memorial descritivo: acabamentos, área privativa e vaga de garagem.
4. Entenda o fluxo de pagamento completo e o índice de correção.
5. Veja a cláusula de distrato e as multas.
6. Confirme o prazo de entrega e a tolerância.
7. Simule o financiamento do saldo corrigido.
8. Confira se a comissão de corretagem está destacada no contrato.

Perguntas frequentes sobre imóvel na planta

Imóvel na planta paga ITBI na assinatura?

Não. Pelo entendimento do STF, o ITBI é devido no registro da transferência, o que normalmente acontece perto da entrega das chaves. Na cessão de direitos, a cobrança depende da lei do município.

Quem paga o IPTU do imóvel na planta?

Durante a obra, a construtora. O comprador passa a responder pelo IPTU depois de receber a posse, com a entrega das chaves.

Quando começo a pagar condomínio no imóvel na planta?

A partir da entrega das chaves (imissão na posse), segundo o entendimento do STJ em recurso repetitivo.

O que é INCC?

É o Índice Nacional de Custo da Construção, da FGV, usado para corrigir as parcelas e o saldo durante a obra.

Juros de obra são legais?

Sim, durante o prazo da obra, nos contratos que preveem. Depois do prazo de entrega, incluída a tolerância, o STJ considera a cobrança ilícita.

Qual o prazo de tolerância para entregar o imóvel na planta?

Até 180 dias além da data prevista, se estiver no contrato, conforme a Lei 4.591/1964 alterada pela Lei 13.786/2018.

Está pensando em comprar um imóvel na planta e quer entender o fluxo de pagamento antes de assinar? Me chama no WhatsApp que eu te ajudo a montar a conta completa.

Leia também:

• Financiamento de imóvel na planta: do sinal às chaves
• Escritura de imóvel: quanto custa na Bahia, onde fazer e quanto tempo demora
• ITBI em Salvador: alíquota, cálculo e como pagar
• Vistoria de apartamento novo: checklist completo