Financiamento de imóvel na planta: como funciona do sinal às chaves

Atualizado em outubro de 2026

Comprar um imóvel na planta é um dos caminhos mais usados para quem não tem toda a entrada guardada. Em vez de pagar 20% de uma vez, você dilui boa parte do valor durante a obra e só financia o saldo quando recebe as chaves.

Mas o financiamento de imóvel na planta tem regras próprias, e é aí que muita gente se confunde: correção pelo INCC, repasse, juros de obra, saldo que cresce. Neste guia, explico cada etapa, do sinal às chaves, com uma simulação.

Neste guia:

As 3 fases do pagamento de um imóvel na planta

1. Sinal (na assinatura)

É o primeiro pagamento, feito quando você assina a promessa de compra e venda com a construtora. Costuma ficar entre 5% e 10% do valor, mas varia muito de empreendimento para empreendimento. Algumas construtoras dividem o sinal em poucas parcelas.

2. Parcelas durante a obra

Durante a construção, que em geral leva de 2 a 4 anos, você paga direto à construtora:

• parcelas mensais, que cabem no orçamento de quem ainda paga aluguel;
• parcelas de reforço (semestrais ou anuais), que costumam coincidir com 13º salário ou bônus.

Essas parcelas são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que mede a inflação dos materiais e da mão de obra da construção civil.

3. Saldo na entrega das chaves (repasse)

Quando a obra termina e o prédio recebe o habite-se, você paga o saldo, que costuma ser de 50% a 70% do valor. A maioria das pessoas faz isso com um financiamento bancário, no chamado repasse: o banco paga o saldo à construtora e você passa a pagar as parcelas ao banco.

Dá para usar o FGTS nessa hora para reduzir o valor financiado. Veja as regras no guia do FGTS para comprar imóvel.

Os dois modelos de financiamento na planta

Modelo 1: direto com a construtora e repasse na entrega

É o mais comum em empreendimentos de médio e alto padrão. Você paga sinal e parcelas à construtora durante a obra e só procura o banco perto da entrega. A aprovação do crédito acontece nesse momento, com a sua renda da época.

Atenção: se sua renda cair ou seu nome ficar negativado durante a obra, o banco pode não aprovar o financiamento na entrega. Mantenha as contas em dia.

Modelo 2: crédito associativo (financiamento desde o início)

Muito usado no Minha Casa Minha Vida e em alguns lançamentos com Caixa ou Banco do Brasil. O contrato com o banco é assinado logo no início, e durante a obra você paga ao banco uma parcela menor, a chamada taxa de evolução de obra (ou “juros de obra”). Quando a obra termina, começam as parcelas normais do financiamento.

A vantagem é já sair com o crédito aprovado. Veja quem se enquadra no guia do Minha Casa Minha Vida 2026.

Simulação: imóvel de R$ 400 mil na planta

Imagine um apartamento de R$ 400.000, com obra de 3 anos e este fluxo:

Etapa	Valor
Sinal	R$ 28.000 (7%)
Parcelas e reforços durante a obra	R$ 132.000 (33%)
Saldo na entrega	R$ 240.000 (60%)

O detalhe que pega muita gente: o saldo também é corrigido pelo INCC durante a obra. Se o INCC ficar em torno de 5% ao ano, em 3 anos os R$ 240 mil viram cerca de R$ 278 mil na entrega. É esse valor corrigido que você vai financiar.

Financiando cerca de R$ 278 mil em 30 anos, com juros de 10,5% ao ano, a primeira parcela fica perto de:

• SAC: cerca de R$ 3.100 (e vai caindo);
• Price: cerca de R$ 2.450 (fixa).

Valores aproximados, sem TR e sem seguros. Entenda a diferença entre SAC e Price no guia de como funciona o financiamento imobiliário.

Depois das chaves: atenção à correção

Se você não financiar com o banco e continuar pagando o saldo direto à construtora depois da entrega, a correção costuma mudar: em vez do INCC, muitos contratos passam a usar juros de 1% ao mês mais IGP-M ou outro índice. Isso pode sair bem mais caro que um financiamento bancário. Leia essa cláusula do contrato com atenção.

Vantagens e riscos do imóvel na planta

Vantagens:

• Entrada parcelada, que cabe no orçamento de quem paga aluguel.
• Preço menor que o de um imóvel pronto equivalente, em geral.
• Potencial de valorização durante a obra.
• Tempo para juntar dinheiro e FGTS até a entrega.

Riscos e cuidados:

• Atraso de obra: a lei permite uma tolerância de até 180 dias. Depois disso, o comprador tem direito a compensações.
• Distrato: desistir da compra tem custo. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) permite à construtora reter parte do que foi pago.
• Saldo corrigido: planeje o financiamento considerando o INCC.
• Aprovação de crédito só na entrega, no modelo direto com a construtora.

Antes de assinar, confira o Registro de Incorporação do empreendimento no cartório. Ele mostra que o projeto está legalizado para venda.

Perguntas frequentes sobre financiamento na planta

Como funciona o financiamento de imóvel na planta?

Você paga sinal e parcelas à construtora durante a obra, corrigidos pelo INCC, e financia o saldo com o banco na entrega das chaves. Em alguns casos, como no MCMV, o contrato com o banco é assinado no início.

Quando começo a pagar o banco?

No modelo mais comum, só na entrega das chaves. No crédito associativo, você paga a taxa de evolução de obra desde o início.

O saldo devedor aumenta durante a obra?

Sim. O saldo é corrigido pelo INCC, então o valor a financiar na entrega é maior que o saldo original.

Posso usar o FGTS no imóvel na planta?

Sim, principalmente na entrega, para reduzir o valor financiado, desde que você cumpra as regras do FGTS.

O que acontece se o banco não aprovar meu financiamento na entrega?

Você precisa negociar com a construtora outra forma de pagamento ou buscar outro banco. Por isso é importante manter o nome limpo e a renda comprovada durante a obra.

Quer simular o fluxo de pagamento de um lançamento específico, com o saldo corrigido e a parcela do banco? Me chama no WhatsApp.

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