Como calcular o valor do aluguel de um imóvel: 3 métodos e um exemplo em Salvador

Atualizado em outubro de 2026. Valores de referência. O preço final depende do imóvel, do prédio e do momento do mercado.

Aluguel alto demais deixa o imóvel vazio por meses. Aluguel baixo demais tira dinheiro do proprietário por anos, porque o reajuste anual parte desse valor. Por isso, vale fazer a conta antes de anunciar.

Este passo a passo mostra como calcular o valor do aluguel por três métodos e como cruzar os resultados, com um exemplo de apartamento em Salvador.

Como calcular o valor do aluguel: os três métodos

Os métodos são: comparação com anúncios parecidos, preço por m² e percentual do valor do imóvel. Antes deles, junte as informações do imóvel.

Passo 1: reúna os dados do imóvel

Área privativa (em m²), quartos, suítes e vagas.
Estado de conservação: reformado, original, precisa de obra.
Mobiliado ou não.
Condomínio e IPTU: o inquilino olha o custo total, não só o aluguel.
Lazer e serviços do prédio.
Bairro e rua.

Passo 2: método da comparação (o mais importante)

Procure anúncios de imóveis parecidos no mesmo bairro, de preferência no mesmo prédio ou em prédios vizinhos: mesma área, mesmo número de quartos e vagas.

Separe pelo menos 5 a 10 anúncios.
Descarte os muito acima ou muito abaixo da média.
Lembre que anúncio é preço pedido, não valor fechado. Imóveis que ficam meses no ar estão caros.

Esse é o método que o mercado usa no dia a dia, porque reflete o que os inquilinos estão dispostos a pagar naquele bairro.

Passo 3: método do preço por m²

Multiplique a área pelo aluguel médio por m² da cidade ou do bairro.

Em Salvador, o Índice FipeZAP apontava aluguel residencial médio de cerca de R$ 51,51 por m² em dezembro de 2025 (FipeZAP).

Exemplo: apartamento de 60 m² → 60 × R$ 51,51 ≈ R$ 3.090 por mês.

Esse valor é uma média da cidade inteira. Em bairros mais valorizados, o m² fica acima; em bairros mais afastados, abaixo.

Passo 4: método do percentual do valor do imóvel

O mercado costuma olhar a rentabilidade do aluguel: quanto o aluguel de um ano representa do valor do imóvel. Em Salvador, a rentabilidade bruta média ficou perto de 7% ao ano em agosto de 2026, pelo FipeZAP, o que dá cerca de 0,58% do valor do imóvel por mês.

Exemplo: o mesmo apartamento de 60 m², avaliado em cerca de R$ 451 mil (pela mediana de R$ 7.514/m² da Pituba em outubro de 2026, segundo A Corrida dos Bairros) → R$ 451 mil × 7% ÷ 12 ≈ R$ 2.630 por mês.

Passo 5: cruze os três resultados

Método	Resultado no exemplo
Comparação com anúncios	O que os anúncios parecidos mostrarem
Preço por m² (média de Salvador)	~R$ 3.090
Percentual do valor (7% ao ano)	~R$ 2.630

Os métodos 3 e 4 dão uma faixa de referência. A comparação com anúncios do bairro decide onde, dentro dessa faixa, o seu imóvel fica. Exemplo ilustrativo, com cálculo próprio.

Passo 6: ajuste pelos detalhes

Some ou subtraia conforme o imóvel:

Mobiliado: costuma alugar por mais, mas tem mais desgaste.
Vaga extra, varanda, vista, andar alto: valorizam.
Condomínio alto: reduz o aluguel que o inquilino aceita pagar.
Prédio sem elevador ou sem portaria: reduz.
Reforma recente: aumenta a procura.

Passo 7: teste o preço

Anuncie e acompanhe:

muitas visitas e nenhuma proposta: o preço está alto para o que o imóvel oferece;
nenhuma visita em duas ou três semanas: o preço ou o anúncio estão errados;
várias propostas em poucos dias: talvez dê para pedir um pouco mais na próxima vez.

Cada mês vazio custa um aluguel inteiro, mais condomínio e IPTU. Muitas vezes, baixar um pouco o preço sai mais barato que esperar.

O reajuste anual

O contrato define o índice de reajuste (IGP-M, IPCA ou outro) e a periodicidade, que é anual. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o valor é livremente combinado, e as partes podem fazer uma revisão para ajustar ao preço de mercado depois de três anos de contrato, se não houver acordo.

E o retorno do investimento?

Depois de definir o aluguel, faça a conta do retorno líquido, descontando administração, vacância, manutenção e imposto. Veja o exemplo completo no guia de comprar imóvel para alugar e escolha a garantia de aluguel mais adequada.

Erros comuns ao definir o aluguel

Copiar o preço do anúncio mais caro do prédio.
Ignorar o condomínio, que pesa na decisão do inquilino.
Pedir o valor de que você precisa para pagar o financiamento, e não o que o mercado paga.
Esquecer o estado do imóvel: um apartamento sem reforma não aluga pelo mesmo preço de um reformado.

Perguntas frequentes

Qual a porcentagem do valor do imóvel para o aluguel?

Em Salvador, a média de mercado ficou perto de 7% ao ano (cerca de 0,58% ao mês) em 2026, pelo FipeZAP. Mas a comparação com imóveis do bairro é o que define o valor final.