Como funciona o financiamento imobiliário: entrada, prazo e parcelas

Atualizado em outubro de 2026

Pouca gente compra um imóvel à vista. Na maioria dos casos, o caminho é o financiamento imobiliário: o banco paga o imóvel ao vendedor e você devolve esse valor ao banco em parcelas mensais, com juros, ao longo de muitos anos.

Parece simples, mas entender como funciona o financiamento imobiliário é o que define se você vai pagar mais ou menos no final. Neste post, explico cada parte do financiamento e mostro uma simulação com números reais.

Neste guia:

Os termos do financiamento imobiliário que você precisa conhecer

Entrada

É a parte do valor que você paga com recursos próprios. Na maioria dos bancos, o financiamento cobre até 80% do valor do imóvel, então a entrada mínima costuma ser de 20%. Você pode usar o FGTS para compor a entrada, desde que cumpra as regras (veja os requisitos no guia do primeiro imóvel).

Prazo

É o tempo para pagar. Pode chegar a 35 anos (420 meses), mas a sua idade conta: a idade + o prazo não podem passar de cerca de 80 anos e 6 meses na maioria dos bancos.

Prazo maior significa parcela menor, mas mais juros pagos no total.

Taxa de juros

É o “preço” do dinheiro emprestado. Nos financiamentos comuns, chamados de SBPE, as taxas de balcão dos grandes bancos ficaram em torno de 10% a 11,5% ao ano + TR em outubro de 2026. No Minha Casa Minha Vida, os juros são bem menores. Veja o guia do Minha Casa Minha Vida 2026.

A TR (Taxa Referencial) é um índice que corrige o saldo devedor. Nos últimos anos ela vem ficando baixa, mas não é zero. O Banco Central publica o histórico das taxas de juros praticadas pelos bancos, útil para comparar instituições.

Dica: os bancos costumam reduzir os juros para quem recebe o salário na instituição, tem conta com débito automático ou usa o FGTS. Sempre peça a taxa com e sem esses relacionamentos.

CET: o número mais importante

O Custo Efetivo Total (CET) soma tudo o que você paga: juros, seguros, tarifas e taxas. É o melhor número para comparar bancos. Um banco com juros um pouco menores pode ter CET maior por causa dos seguros ou das tarifas. O Banco Central explica o CET e obriga os bancos a informá-lo antes da contratação.

Seguros obrigatórios

Todo financiamento imobiliário tem dois seguros embutidos na parcela:

• MIP (Morte e Invalidez Permanente): quita o financiamento, total ou parcialmente, se o titular falecer ou ficar inválido. O valor sobe com a idade.
• DFI (Danos Físicos ao Imóvel): cobre danos à estrutura, como incêndio ou desabamento.

Alienação fiduciária

Enquanto você não quita o financiamento, o imóvel fica em garantia para o banco. Você mora, usa e pode até reformar, mas só recebe a propriedade plena depois de pagar a última parcela. Essa garantia é regulada pela Lei nº 9.514/1997.

SAC ou Price: qual a diferença?

Esses são os dois sistemas de amortização. Eles definem como a sua parcela evolui ao longo do tempo.

• SAC (Sistema de Amortização Constante): a parcela começa mais alta e vai diminuindo todo mês. No total, você paga menos juros.
• Price (Tabela Price): a parcela é igual do começo ao fim (fora a correção pela TR). Começa mais baixa, mas no total você paga mais juros.

A Caixa tem uma cartilha oficial sobre indexadores e sistemas de amortização para quem quiser se aprofundar.

Simulação de financiamento imobiliário: imóvel de R$ 400 mil

Vamos ver na prática. Considere:

• Imóvel de R$ 400.000
• Entrada de 20%: R$ 80.000
• Valor financiado: R$ 320.000
• Prazo: 30 anos (360 meses)
• Juros: 10,5% ao ano

Valores aproximados, sem considerar a TR. A renda mínima já inclui uma estimativa dos seguros. A simulação oficial do banco pode variar conforme sua idade e seu perfil.

Quer testar outros valores? A Calculadora do Cidadão do Banco Central simula financiamentos com parcelas fixas, como na Tabela Price.

O que essa tabela mostra:

• No Price, a parcela inicial é cerca de R$ 750 menor, e por isso é mais fácil ser aprovado com uma renda menor.
• No SAC, você economiza cerca de R$ 210 mil em juros ao longo do contrato.

Se a sua renda permite, o SAC costuma ser a melhor escolha. Se a renda está no limite, o Price pode ser o que viabiliza a compra. E você pode amortizar depois (com FGTS, 13º salário ou bônus) para reduzir os juros.

O passo a passo do financiamento imobiliário

1. Simulação: você descobre quanto pode financiar e quanto fica a parcela. Dá pra começar pelo simulador habitacional da Caixa.
2. Análise de crédito: o banco analisa sua renda, seu CPF e seu histórico e diz quanto aprova.
3. Escolha do imóvel: dentro do valor aprovado.
4. Avaliação do imóvel: um engenheiro do banco confere se o imóvel vale o preço.
5. Análise jurídica: o banco confere a documentação do imóvel e do vendedor.
6. Assinatura do contrato de financiamento.
7. ITBI e registro do contrato no cartório.
8. Liberação do dinheiro ao vendedor, e o imóvel é seu.

Esse processo de financiamento imobiliário costuma levar de 30 a 60 dias no imóvel pronto. No imóvel na planta, o financiamento com o banco normalmente é assinado perto da entrega das chaves.

5 dicas para pagar menos no financiamento imobiliário

1. Dê a maior entrada que conseguir sem ficar sem reserva de emergência.
2. Compare o CET de pelo menos 3 bancos, não só a taxa de juros.
3. Prefira o SAC se a sua renda permitir.
4. Use o FGTS para amortizar a cada 2 anos, o que é permitido por lei.
5. Amortize reduzindo o prazo, não a parcela. É o que mais economiza juros.

Se a sua renda familiar é de até R$ 13 mil, compare também com as condições do Minha Casa Minha Vida 2026, que tem juros bem menores.

Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário

Qual a entrada mínima para financiar um imóvel?

Na maioria dos bancos, 20% do valor do imóvel, porque o financiamento cobre até 80%. O FGTS pode ser usado para compor a entrada.

Qual o prazo máximo do financiamento imobiliário?

Até 35 anos (420 meses), desde que a sua idade somada ao prazo não passe de cerca de 80 anos e 6 meses.

O que é melhor: SAC ou Price?

O SAC faz você pagar menos juros no total, mas exige renda maior no começo. O Price tem parcela inicial menor e facilita a aprovação. Na simulação acima, a diferença de juros passa de R$ 200 mil.

Posso quitar o financiamento antes do prazo?

Sim. Você pode amortizar ou quitar a qualquer momento, com redução proporcional dos juros. O FGTS também pode ser usado para amortizar a cada 2 anos.

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