FGTS para comprar imóvel: regras, formas de uso e passo a passo (2026)

Atualizado em outubro de 2026. As regras do FGTS podem mudar: confirme sempre com a Caixa ou com o banco do seu financiamento.

O FGTS é, para muita gente, o empurrão que faltava para comprar a casa própria. O saldo que se acumula a cada mês de carteira assinada pode virar entrada, reduzir a parcela ou encurtar o financiamento. Mas existem regras, e quem não se enquadra só descobre na hora de assinar.

Neste guia, explico quem pode usar o FGTS para comprar imóvel, em quais imóveis, as formas de uso e o passo a passo.

Neste guia:

Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel

Para usar o FGTS, você precisa cumprir todas estas condições:

1. Ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos, mesmo que não sejam seguidos e mesmo que em empresas diferentes.
2. Não ter financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em nenhum lugar do país.
3. Não ser dono de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha (ou na mesma região metropolitana, conforme o caso). Confirme com o banco como a regra se aplica à sua situação.
4. Usar o imóvel para morar. O FGTS não pode ser usado para comprar imóvel de investimento ou de veraneio.

Em quais imóveis dá para usar

O imóvel precisa:

• ser residencial e urbano;
• estar dentro do limite de valor do SFH, que subiu para R$ 2,25 milhões pela Resolução CMN nº 5.255, em vigor desde outubro de 2025;
• estar regular, com documentação em dia e matrícula no Cartório de Registro de Imóveis;
• ficar na cidade onde você mora ou trabalha (ou região metropolitana, conforme o caso).

Vale para imóvel novo, usado ou na planta.

As formas de usar o FGTS

1. Na entrada

É o uso mais comum. O saldo do FGTS ajuda a completar os 20% de entrada que a maioria dos bancos exige. No Minha Casa Minha Vida, o FGTS somado ao subsídio muitas vezes cobre toda a entrada. Veja no guia do Minha Casa Minha Vida 2026.

2. No abatimento das parcelas

Durante o financiamento, o FGTS pode pagar até 80% do valor de cada parcela, por um período de até 12 meses seguidos. É útil para dar um fôlego no orçamento.

3. Na amortização do saldo devedor

Você pode usar o saldo do FGTS para reduzir a dívida e diminuir o prazo ou o valor da parcela. É preciso esperar pelo menos 2 anos entre um uso e outro.

Dica: amortizar reduzindo o prazo costuma economizar mais juros do que reduzindo a parcela.

4. Na quitação

Se o saldo do FGTS for suficiente, ele pode quitar o restante do financiamento.

Compra à vista com FGTS

O FGTS também pode compor o pagamento de um imóvel à vista, sem financiamento, desde que o imóvel e o comprador cumpram as mesmas regras.

O que o FGTS não paga

• ITBI e registro: os custos de imposto e cartório precisam sair do seu bolso. Veja quanto separar no guia do ITBI em Salvador.
• Imóvel comercial, terreno sem construção (fora de programas específicos) ou imóvel de investimento.
• Reformas e móveis.

Passo a passo para usar o FGTS

1. Consulte o seu saldo no aplicativo do FGTS ou no site oficial do FGTS.
2. Confira se você se enquadra nas regras acima.
3. Escolha o imóvel e faça a simulação do financiamento já considerando o FGTS na entrada.
4. Reúna os documentos: carteira de trabalho, extratos do FGTS, declaração de que não tem outro imóvel na cidade e documentos do imóvel.
5. O banco do financiamento (ou a Caixa, na compra à vista) faz a análise e solicita a liberação.
6. O valor é liberado direto para o vendedor ou para a construtora, nunca para a sua conta.

As orientações oficiais estão na página da Caixa sobre utilização do FGTS na habitação.

Exemplo prático

Imagine um casal que vai comprar um apartamento de R$ 350 mil:

• Entrada exigida (20%): R$ 70.000
• Saldo de FGTS dos dois: R$ 45.000
• Dinheiro guardado: R$ 25.000

Com o FGTS, eles fecham a entrada sem precisar esperar mais anos juntando dinheiro. Lembre que ITBI e registro (cerca de R$ 14 mil a R$ 17 mil, neste caso) precisam ser pagos à parte.

Perguntas frequentes sobre FGTS na compra do imóvel

Posso usar o FGTS para comprar imóvel em outra cidade?

Em regra, o imóvel precisa ficar na cidade onde você mora ou trabalha. Há situações específicas, como mudança comprovada. Confirme com o banco.

Posso usar o FGTS para comprar o segundo imóvel?

Só se você não tiver outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha e não tiver financiamento ativo pelo SFH.

Posso usar o FGTS do meu cônjuge?

Sim, desde que ele também seja comprador do imóvel e cumpra as regras.

De quanto em quanto tempo posso usar o FGTS para amortizar?

A cada 2 anos, no mínimo.

Posso usar o FGTS em imóvel na planta?

Sim, em geral na entrega das chaves, para reduzir o valor financiado. Veja como funciona no guia do financiamento de imóvel na planta.

Quer saber quanto o seu FGTS ajuda na compra e qual imóvel cabe no seu bolso? Me chama no WhatsApp.

Leia também:

• Financiamento de imóvel na planta: como funciona do sinal às chaves
• Minha Casa Minha Vida 2026: faixas, renda e como participar
• ITBI em Salvador 2026: alíquota, como calcular e como pagar