Distrato de imóvel na planta: multa, prazo de devolução e como fazer

Atualizado em outubro de 2026. Conteúdo informativo sobre a lei. Cada contrato tem suas cláusulas: em caso de distrato, procure um advogado.

Perdeu o emprego, a renda caiu ou o banco não aprovou o financiamento das chaves. Situações assim levam muita gente a pensar no distrato de imóvel na planta. Desde 2018, esse desfazimento, o distrato, tem regras definidas na Lei 13.786/2018, que alterou a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964, art. 67-A).

Abaixo, o que a lei permite a construtora descontar, em quanto tempo ela devolve e o passo a passo.

O que a construtora pode descontar

Quando o comprador desiste (sem culpa da construtora), ele recebe de volta o que pagou, corrigido conforme o contrato, menos:

a comissão de corretagem, integralmente;
a multa (pena convencional), que pode ser de até 25% da quantia paga;
se o comprador já recebeu as chaves: impostos do imóvel, condomínio e uma taxa de fruição de 0,5% do valor do contrato por mês de uso.

A multa sobe para até 50% com patrimônio de afetação

Se o empreendimento tem patrimônio de afetação (o dinheiro da obra fica separado das outras dívidas da incorporadora), a multa pode chegar a 50% da quantia paga. Por isso, procure no contrato o percentual exato e se existe afetação.

Exemplo

Você pagou R$ 60 mil durante a obra, incluindo R$ 12 mil de corretagem destacada no contrato. O contrato prevê multa de 25%.

	Valor
Total pago	R$ 60.000
(−) Corretagem	R$ 12.000
(−) Multa de 25% sobre o total pago	R$ 15.000
Devolução	R$ 33.000

Com patrimônio de afetação e multa de 50%, a multa seria de R$ 30 mil e a devolução cairia para R$ 18 mil. Exemplo ilustrativo; a base da multa e a correção dependem do contrato.

Prazo para devolver o dinheiro

Situação	Prazo
Sem patrimônio de afetação	Até 180 dias depois do distrato
Com patrimônio de afetação	Até 30 dias depois do habite-se da obra
Unidade revendida antes desses prazos	Até 30 dias depois da revenda

Na prática, quem desiste de um imóvel com afetação pode esperar até o fim da obra para receber.

Como evitar ou reduzir a multa

Ache um comprador substituto. Se você indicar alguém que assuma o contrato, aceito pela construtora, a lei afasta a multa.
Arrependimento em 7 dias. Se você assinou fora da sede da construtora (num estande de vendas, por exemplo), pode desistir em 7 dias e receber tudo de volta, inclusive a corretagem.
Negocie antes. Muitas construtoras preferem renegociar o fluxo de pagamento, trocar de unidade ou adiar parcelas a fazer um distrato.

E se o atraso for da construtora?

Aí a lógica se inverte. A lei permite uma tolerância de até 180 dias além do prazo de entrega, se estiver prevista no contrato. Depois disso, o comprador pode pedir a resolução do contrato com devolução integral do que pagou, corrigida, mais a multa prevista, em até 60 dias. Se preferir continuar com o imóvel, tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.

Passo a passo do distrato de imóvel na planta

Leia o contrato, em especial o quadro-resumo, que a lei exige com as condições de distrato, multa e afetação.
Some tudo o que você pagou, com comprovantes.
Converse com a construtora antes: veja se há renegociação ou troca de unidade.
Peça o distrato por escrito (e-mail ou carta com protocolo) e solicite o cálculo detalhado da devolução.
Confira o cálculo: corretagem, percentual da multa, base de cálculo e correção.
Assine o termo de distrato só depois de conferir os valores e o prazo de pagamento.
Se discordar, procure um advogado ou o Procon antes de assinar.

Antes de comprar na planta

O melhor distrato é o que não acontece. Antes de assinar:

faça a análise de crédito para o financiamento das chaves;
simule a parcela com o INCC subindo (veja as dúvidas no guia do imóvel na planta);
tenha reserva para alguns meses de parcela;
confira o Registro de Incorporação e o quadro-resumo.

Distrato ou cessão: qual compensa?

Antes de pedir o distrato, compare com a cessão do contrato, quando você passa a sua posição para outro comprador:

	Distrato	Cessão para outro comprador
Multa	Até 25% ou 50%	Não há a multa do distrato
Corretagem	Retida	Pode ser recuperada no preço da cessão
Taxa da construtora	Não há	Muitos contratos cobram taxa de transferência
Prazo para receber	Até 180 dias ou após o habite-se	Na negociação com o novo comprador

Quando há procura pelo empreendimento, a cessão costuma devolver mais dinheiro. O desafio é encontrar o comprador a tempo.

Perguntas frequentes

A Lei do Distrato vale para contratos antigos?

A lei é de dezembro de 2018. Para contratos anteriores, os tribunais costumam aplicar as regras do contrato e o entendimento que vigorava na época. Consulte um advogado.