Alugar ou comprar imóvel em 2026? A conta de 10 anos com números reais de Salvador

Atualizado em novembro de 2026. Simulação própria e ilustrativa. Os resultados mudam com juros, valorização e o rendimento da sua aplicação.

“Aluguel é dinheiro jogado fora.” “Comprar com os juros de hoje é loucura.” As duas frases são repetidas com a mesma convicção, e as duas estão erradas como regra geral. A resposta para alugar ou comprar depende de uma conta, e o resultado muda com três números: os juros, a valorização do imóvel e o quanto o seu dinheiro rende aplicado.

Vamos fazer a conta com números de Salvador.

Alugar ou comprar: o caso da simulação

Um imóvel de R$ 350 mil em Salvador, comparado em dois caminhos durante 10 anos:

Premissas próprias, simplificadas. Não incluem seguros, TR, manutenção do imóvel, condomínio e IPTU (que existem nos dois caminhos de forma parecida).

Para referência: com a Selic em 13,75% (mantida pelo Copom em 4 de novembro de 2026), aplicações de renda fixa conservadoras rendem hoje acima de 10% líquidos. Mas a taxa não deve ficar nesse nível por 10 anos, por isso a simulação usa 10% ao ano.

O que acontece em 10 anos

Quem compra:

• Primeira parcela de R$ 3.329, que vai caindo no SAC até cerca de R$ 2.486 no fim do 10º ano.
• Depois de 10 anos, ainda deve cerca de R$ 187 mil ao banco.
• O patrimônio é o valor do imóvel menos a dívida.

Quem aluga:

• Começa pagando R$ 2.042 de aluguel e aplica os R$ 84 mil, mais a diferença para a parcela todo mês (cerca de R$ 1.290 no começo).
• O aluguel sobe com o reajuste e chega perto de R$ 3.034 no 10º ano, acima da parcela de quem comprou. A partir daí, a diferença se inverte.
• Depois de 10 anos, tem cerca de R$ 328 mil aplicados.

O resultado depende da valorização

O ponto de virada fica perto de 4% de valorização ao ano. Abaixo disso, alugar e investir a diferença rende mais nessas premissas. Acima, comprar leva vantagem.

Para comparar: em 12 meses até agosto de 2026, o preço de venda dos imóveis em Salvador subiu 10,84%, pelo Índice FipeZAP. Mas um ano forte não garante uma década igual. Veja o histórico no guia de valorização imobiliária.

O que a conta não mostra (e pesa muito)

1. Disciplina. A simulação supõe que quem aluga investe todo mês a diferença, sem falhar, por 10 anos. Na vida real, pouca gente faz isso. A parcela do financiamento funciona como uma poupança obrigatória.
2. Estabilidade. Quem é dono não tem renovação de contrato, reajuste pelo índice nem pedido de devolução do imóvel.
3. Mobilidade. Quem aluga muda de bairro ou de cidade com facilidade, sem custo de venda.
4. Custos de compra e venda. ITBI, cartório e, na venda, corretagem e eventual imposto sobre ganho de capital.
5. Manutenção. O dono paga reformas e consertos estruturais; o inquilino não.
6. Juros mais baixos mudam tudo. Se a Selic cair e os bancos baixarem as taxas, a parcela cai, e comprar fica mais vantajoso. A portabilidade permite aproveitar essa queda depois.

Quando comprar costuma fazer mais sentido

• Você pretende ficar no imóvel por muitos anos (mais de 5 a 7).
• A parcela cabe no orçamento sem apertar, com reserva de emergência.
• Você não teria disciplina para investir a diferença todo mês.
• Encontrou um imóvel com preço abaixo do mercado ou numa região com potencial de valorização.
• Tem acesso a juros menores, como no Minha Casa Minha Vida.

Quando alugar costuma fazer mais sentido

• Você pode mudar de cidade ou de bairro nos próximos anos.
• A renda é instável ou ainda não tem reserva de emergência.
• A parcela ficaria muito acima do aluguel do mesmo imóvel.
• Você já investe com regularidade e tem disciplina.

Como decidir no seu caso

1. Descubra o aluguel de um imóvel parecido com o que você quer comprar. Veja como no guia de como calcular o valor do aluguel.
2. Simule a parcela com a sua renda e a sua entrada no simulador do banco.
3. Some os custos da compra: veja a lista nos custos para comprar imóvel.
4. Pergunte a si mesmo: por quanto tempo vou morar ali?

Se a decisão for comprar, o guia de como sair do aluguel mostra o caminho passo a passo.

Perguntas frequentes

Aluguel é dinheiro jogado fora?

Não necessariamente. O aluguel é o custo de morar sem imobilizar o seu dinheiro. Os juros do financiamento também são um custo. A comparação justa é entre aluguel e juros, não entre aluguel e parcela.

Vale a pena comprar imóvel com a Selic alta?

Pode valer, se você vai ficar muitos anos e a parcela cabe no orçamento. Com juros altos, a vantagem de alugar e investir aumenta, mas a portabilidade permite reduzir os juros no futuro se as taxas caírem.

Qual valorização faz comprar valer a pena?

Nesta simulação, a partir de cerca de 4% ao ano. Com juros menores ou um aluguel mais caro, o ponto de virada cai.

Quer fazer essa conta com o aluguel que você paga hoje e o imóvel que você quer comprar? Me chama no WhatsApp que eu monto a simulação com os seus números.