Garantia de aluguel: caução, fiador ou seguro fiança? Qual é melhor para o proprietário

Atualizado em outubro de 2026. Conteúdo informativo. Para contratos, conte com uma imobiliária ou um advogado.

Quem compra um imóvel para alugar descobre logo que escolher o inquilino é só metade do trabalho. A outra metade é a garantia de aluguel: o que protege o proprietário se o inquilino parar de pagar.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 37) prevê quatro modalidades e proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato. Veja como cada uma funciona e qual protege melhor.

As garantias previstas na lei

	Caução	Fiador	Seguro fiança	Cessão de quotas de fundo
O que é	Depósito em dinheiro ou outro bem	Uma pessoa garante a dívida	Seguradora cobre o aluguel em atraso	Quotas de fundo de investimento dadas em garantia
Limite	Em dinheiro, até 3 aluguéis	Não há	Definido na apólice	Conforme o contrato
Quem paga	Inquilino deposita e recebe de volta	Ninguém paga, mas o fiador assume o risco	Inquilino paga o prêmio	Inquilino imobiliza o valor
Proteção para o dono	Baixa a média	Média, depende do fiador	Alta, conforme a cobertura	Média
Rapidez para receber	Imediata, até o limite	Lenta, pode exigir ação judicial	Prazos da seguradora	Conforme o contrato
Mais comum em	Aluguéis menores	Contratos tradicionais	Imobiliárias	Pouco usada

Caução

A caução pode ser em dinheiro, em bens móveis ou imóveis. Em dinheiro, a lei limita a três meses de aluguel e manda depositar em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino na devolução (art. 38).

Para o dono: é simples e o dinheiro está disponível. Mas três meses cobrem pouco quando o despejo demora e ainda há condomínio, IPTU e reparos.

Fiador

O fiador se compromete a pagar se o inquilino não pagar. Em geral, as imobiliárias pedem um fiador com imóvel quitado e renda compatível.

Para o dono: é uma garantia sem custo para o inquilino, mas cobrar o fiador pode exigir processo. Um ponto que pesa a favor: o STF decidiu que o imóvel do fiador pode ser penhorado, mesmo que seja o único, inclusive em locação comercial (Tema 1.127, 2022).

Para o inquilino: conseguir um fiador é cada vez mais difícil, porque poucas pessoas aceitam o risco.

Seguro fiança

O inquilino contrata um seguro que cobre o aluguel e, conforme a apólice, encargos como condomínio, IPTU e danos ao imóvel. O custo é definido pela seguradora, com base no valor do aluguel e na análise de crédito do inquilino.

Para o dono: é a garantia que mais protege, porque a seguradora paga e depois cobra o inquilino. Leia a apólice: coberturas, carências e prazos de indenização variam.

Para o inquilino: é um custo que não volta, mas dispensa fiador e o depósito de caução.

Título de capitalização

Muito usado na prática, o título de capitalização funciona como uma caução: o inquilino compra um título, que fica vinculado ao contrato e é resgatado no fim. Tem a vantagem de render um pouco e a desvantagem de ter valor limitado, como a caução.

E se não tiver garantia?

Sem garantia, a lei permite cobrar o aluguel antecipado de até um mês (art. 42). E, nesse caso, o proprietário pode pedir despejo com liminar em caso de falta de pagamento (art. 59, §1º, IX), desde que deposite caução no processo. Ainda assim, sem garantia, o risco é todo do dono.

Qual é a melhor garantia de aluguel?

Situação	Melhor opção, em geral
Proprietário que quer o máximo de proteção	Seguro fiança
Aluguel baixo, inquilino com bom histórico	Caução ou título de capitalização
Inquilino com fiador sólido, com imóvel quitado	Fiador
Locação por temporada	Pagamento antecipado (comum nas plataformas)

A garantia não substitui a análise do inquilino: renda, histórico e referências evitam a maior parte dos problemas. E, se for alugar com imobiliária, pergunte quais garantias ela aceita e se oferece garantia própria de pagamento.

Garantia e rentabilidade

Na conta do investimento, o risco de inadimplência é um dos custos que fazem a rentabilidade líquida ficar bem abaixo da bruta. Veja a conta completa no guia de comprar imóvel para alugar e de renda passiva com aluguel.

O que o contrato de locação deve dizer sobre a garantia

Qual a modalidade escolhida e o valor.
Até quando vale a garantia (no caso do fiador, inclusive em prorrogações do contrato).
O que ela cobre: só aluguel ou também condomínio, IPTU e danos.
Como será a devolução da caução ao fim do contrato, depois da vistoria.