Custos para comprar imóvel: quanto separar além do preço (simulação em Salvador)
Atualizado em outubro de 2026. Simulação própria com a alíquota de ITBI de Salvador e a tabela de custas do TJBA de 2026. Confirme os valores na prefeitura e no cartório antes de fechar.
Um apartamento de R$ 300 mil não custa R$ 300 mil. Entre o imposto de transmissão, o cartório e as despesas do banco, o comprador precisa separar um valor extra, os custos para comprar imóvel, que, em Salvador, fica perto de 3,5% a 5% do preço. Quem não coloca isso na conta descobre na última etapa e pode travar a compra.
Nesta simulação, faço a conta dos custos para comprar imóvel em quatro situações: R$ 300 mil e R$ 500 mil, à vista e financiado.
Custos para comprar imóvel, um por um
| Custo | Quanto é | Quando paga |
|---|---|---|
| ITBI | 3% do valor do imóvel em Salvador | Antes da escritura ou do registro |
| Escritura (só na compra à vista) | Tabela do TJBA por faixa de valor | No cartório de notas |
| Registro | Tabela do TJBA por faixa de valor | No cartório de imóveis |
| Certidões | Valores de cada órgão ou cartório | Antes da escritura ou do financiamento |
| Avaliação do imóvel (financiamento) | Tarifa do banco | Na análise do financiamento |
Fontes: alíquota de ITBI pela legislação de Salvador (veja o guia do ITBI); custas pela tabela 2026 do TJBA, em que escritura e registro têm o mesmo valor por faixa (veja o guia da escritura de imóvel).
Simulação 1: imóvel de R$ 300 mil à vista
| Custo | Valor |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 9.000,00 |
| Escritura (faixa de R$ 235 mil a R$ 350 mil) | R$ 2.828,84 |
| Registro (mesma faixa) | R$ 2.828,84 |
| Total | R$ 14.657,68 (cerca de 4,9%) |
Some ainda as certidões e eventuais atos complementares do cartório.
Simulação 2: imóvel de R$ 300 mil financiado (primeiro imóvel)
No financiamento, o contrato do banco tem força de escritura, então não há escritura no tabelionato. E a primeira aquisição residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação tem 50% de redução nas custas de registro.
| Custo | Valor |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 9.000,00 |
| Escritura | Não há |
| Registro com redução de 50% | R$ 1.414,42 |
| Avaliação do imóvel | Tarifa do banco (confirme na simulação) |
| Total sem a avaliação | R$ 10.414,42 (cerca de 3,5%) |
Atenção: no financiamento, o cartório registra a compra e também a alienação fiduciária do imóvel ao banco, o que pode gerar mais de um ato cobrado. Peça o orçamento ao cartório antes de assinar.
Simulação 3: imóvel de R$ 500 mil à vista
| Custo | Valor |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 15.000,00 |
| Escritura (faixa de R$ 350 mil a R$ 530 mil) | R$ 4.248,68 |
| Registro (mesma faixa) | R$ 4.248,68 |
| Total | R$ 23.497,36 (cerca de 4,7%) |
Simulação 4: imóvel de R$ 500 mil financiado
| Custo | Valor |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 15.000,00 |
| Registro (com redução de 50%, se for o primeiro imóvel pelo SFH) | R$ 2.124,34 |
| Avaliação do imóvel | Tarifa do banco |
| Total sem a avaliação | R$ 17.124,34 (cerca de 3,4%) |
Sem a redução de primeiro imóvel, o registro seria de R$ 4.248,68 e o total passaria para R$ 19.248,68.
Resumo das quatro simulações
| Situação | Custos extras | % do preço |
|---|---|---|
| R$ 300 mil à vista | R$ 14.657,68 | 4,9% |
| R$ 300 mil financiado (1º imóvel) | R$ 10.414,42 + avaliação | 3,5% |
| R$ 500 mil à vista | R$ 23.497,36 | 4,7% |
| R$ 500 mil financiado (1º imóvel) | R$ 17.124,34 + avaliação | 3,4% |
Cálculo próprio. Não inclui certidões, atos complementares, tarifa de avaliação e reduções específicas de cada programa.
Os custos que vêm depois da escritura
A compra não termina no cartório. Coloque também no planejamento:
- mudança, móveis e eletrodomésticos;
- condomínio e IPTU desde o mês em que você recebe as chaves (veja o guia da taxa de condomínio);
- ligações de energia, água e gás;
- pequenas reformas, comuns em imóveis usados;
- seguros do financiamento, que já vêm na parcela.
E no imóvel na planta?
Na planta, ITBI e registro são pagos perto da entrega, no momento do registro, e não na assinatura com a construtora. É comum o comprador esquecer esse valor durante a obra e precisar juntar às pressas. Veja a linha do tempo no guia das dúvidas do imóvel na planta.
Minha Casa Minha Vida tem desconto?
Sim. Os registros no programa têm redução de 50% (recursos do FGTS) ou 75% (recursos do FAR e do FDS), pela tabela do TJBA. Veja as regras no guia do Minha Casa Minha Vida em Salvador.
Perguntas frequentes
Dá para financiar o ITBI e o cartório?
Alguns bancos já ofereceram a inclusão dessas despesas no financiamento em algumas linhas, com limites. As condições mudam: pergunte ao banco na simulação.
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
Por regra, o comprador, salvo acordo diferente no contrato.
Posso usar o FGTS para pagar o ITBI?
O FGTS é usado no pagamento do imóvel. Para as despesas de ITBI e cartório, não encontrei uma regra oficial atual que permita o saque direto: confirme com o banco.
Quer fazer essa conta com o imóvel que você está olhando? Me chama no WhatsApp que eu simulo todos os custos com você.
Antes de assinar, fale com um corretor
Confiro a documentação, o fluxo de pagamento e os custos com você. A primeira conversa não tem custo.
