Simulação de financiamento de R$ 300 mil: parcela, renda necessária e total pago
Atualizado em outubro de 2026. Simulação própria, ilustrativa: sem seguros obrigatórios, taxas de administração e TR. Use o simulador do banco para a conta oficial.
Nesta simulação de financiamento, a pergunta é: quanto fica a parcela de um imóvel de R$ 300 mil? E quanto é preciso ganhar? A resposta depende de três coisas: a entrada, a taxa de juros e o sistema de amortização (SAC ou Price).
Nesta conta, uso o cenário mais comum: entrada de 20% (R$ 60 mil), R$ 240 mil financiados em 30 anos (360 meses), com três taxas de juros, para você ver como cada ponto percentual muda a parcela.
As premissas
- Imóvel: R$ 300 mil
- Entrada: R$ 60 mil (20%), que pode incluir o FGTS
- Financiado: R$ 240 mil
- Prazo: 360 meses
- Juros: 10,5%, 11,5% e 12,5% ao ano (taxas efetivas, convertidas para o mês)
Para ter uma referência: comparadores de mercado indicavam, em 2026, taxas de balcão a partir de cerca de 10,3% a 11,2% ao ano mais TR na Caixa e perto de 11,6% a 11,7% nos grandes bancos privados (MySide). A taxa de cada cliente depende do relacionamento e da análise de crédito.
Resultado na tabela SAC
No SAC, a amortização é fixa e a parcela começa alta e cai todo mês.
| Juros ao ano | 1ª parcela | Última parcela | Total pago | Renda para a 1ª parcela (30%) |
|---|---|---|---|---|
| 10,5% | ~R$ 2.672 | ~R$ 672 | ~R$ 602 mil | ~R$ 8.906 |
| 11,5% | ~R$ 2.854 | ~R$ 673 | ~R$ 635 mil | ~R$ 9.512 |
| 12,5% | ~R$ 3.034 | ~R$ 673 | ~R$ 667 mil | ~R$ 10.113 |
Resultado na tabela Price
Na Price, a parcela é igual do começo ao fim (antes da TR), mas o total de juros é maior.
| Juros ao ano | Parcela fixa | Total pago | Renda (30%) |
|---|---|---|---|
| 10,5% | ~R$ 2.111 | ~R$ 760 mil | ~R$ 7.036 |
| 11,5% | ~R$ 2.274 | ~R$ 819 mil | ~R$ 7.579 |
| 12,5% | ~R$ 2.438 | ~R$ 878 mil | ~R$ 8.128 |
Totais pagos referem-se aos R$ 240 mil financiados, sem a entrada.
O que a simulação de financiamento mostra
- Cada ponto de juros pesa: de 10,5% para 12,5%, a primeira parcela do SAC sobe cerca de R$ 360 e o total pago sobe cerca de R$ 65 mil.
- A Price exige menos renda, cerca de 20% a menos que o SAC, mas custa bem mais no total: a 11,5%, a diferença é de cerca de R$ 184 mil.
- O SAC alivia com o tempo: depois de 10 anos, a parcela do SAC já fica abaixo da parcela da Price.
Veja o gráfico das duas tabelas no guia de como funciona o financiamento imobiliário.
O que muda a parcela para menos
Entrada maior
Com R$ 90 mil de entrada (30%) em vez de R$ 60 mil, o financiado cai para R$ 210 mil, e a parcela cai cerca de 12,5% em qualquer tabela.
Usar o FGTS
O FGTS pode completar a entrada e, depois, amortizar o saldo a cada dois anos. Veja a conta no guia de amortizar o financiamento com FGTS.
Somar renda
Com duas rendas, fica mais fácil chegar à renda exigida. Veja o passo a passo da composição de renda.
Minha Casa Minha Vida
Quem se enquadra nas faixas do programa tem juros menores e, em alguns casos, subsídio. Veja o guia do Minha Casa Minha Vida em Salvador.
Trocar de banco depois
Se os juros caírem, a portabilidade permite levar o saldo para outro banco com taxa menor.
Não esqueça dos custos fora da parcela
Além da entrada, separe ITBI e registro: num imóvel de R$ 300 mil financiado em Salvador, cerca de R$ 10,4 mil sem a avaliação do banco, pela simulação dos custos para comprar imóvel. E, na parcela real, entram os seguros obrigatórios (morte e invalidez, danos físicos) e a TR.
E se o prazo for menor?
Com os mesmos R$ 240 mil a 11,5% ao ano, encurtar o prazo aumenta a parcela, mas reduz muito os juros. Em 20 anos (240 meses) na tabela SAC, a primeira parcela sobe para cerca de R$ 3.187, e o total pago cai para perto de R$ 504 mil, contra cerca de R$ 635 mil em 30 anos. Cálculo próprio, sem seguros e TR.
Perguntas frequentes
Qual a renda para financiar R$ 300 mil?
Com 20% de entrada e juros de 11,5% ao ano em 30 anos, cerca de R$ 9,5 mil no SAC ou R$ 7,6 mil na Price, pela regra de 30% da renda. Os seguros aumentam um pouco esse valor.
Dá para financiar R$ 300 mil sem entrada?
Em geral, não: os bancos financiam até cerca de 80% do valor de avaliação no SBPE. Na planta, a entrada pode ser parcelada com a construtora.
SAC ou Price para R$ 300 mil?
Se a renda permite, o SAC custa menos no total. Se a renda está no limite, a Price cabe mais fácil. Muitos clientes começam na Price e amortizam quando podem.
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