Como comprar o primeiro imóvel: guia completo passo a passo (2026)

Atualizado em outubro de 2026

Saber como comprar o primeiro imóvel do jeito certo faz toda a diferença: é um dos momentos mais marcantes da vida, e também quando surgem mais dúvidas. Quanto eu posso pagar? Preciso ter entrada? Dá pra usar o FGTS? Quais custos vêm além do preço?

Neste guia, explico o caminho completo, do planejamento até a entrega das chaves, na ordem certa. Assim você evita os erros mais comuns de quem compra pela primeira vez.

Neste guia:

1. Organize sua vida financeira antes de procurar imóvel

O erro mais comum é começar pelas visitas. O certo é começar pelos números.

Antes de tudo:

• Confira seu nome e seu CPF. Dívidas em atraso e nome negativado travam a aprovação do financiamento.
• Consulte seu score de graça, por exemplo na consulta de score do Serasa. Score mais alto ajuda na análise do banco.
• Evite fazer novas dívidas, como financiar carro ou parcelar compras grandes, nos meses antes de pedir o crédito.
• Organize os comprovantes de renda. Se você é autônomo, comece a movimentar a renda numa conta bancária, porque o banco vai pedir extratos.

2. Descubra quanto você pode pagar por mês

Os bancos costumam limitar a parcela do financiamento a até 30% da renda bruta familiar. Dá pra somar a renda de duas pessoas, como cônjuges, companheiros ou até parentes.

Renda familiar bruta	Parcela máxima aproximada (30%)
R$ 3.000	R$ 900
R$ 5.000	R$ 1.500
R$ 8.000	R$ 2.400
R$ 12.000	R$ 3.600

É a parcela que define o valor do imóvel que cabe no seu bolso, não o contrário. Por isso, o próximo passo é sempre uma simulação de financiamento.

Dica: não comprometa os 30% inteiros se você já tem outras despesas fixas altas. O imóvel tem que caber na sua vida, não só na regra do banco.

3. Planeje a entrada e veja se pode usar o FGTS

Na maioria dos financiamentos, o banco financia até 80% do valor do imóvel. Os outros 20% são a entrada, mas há exceções:

• No Minha Casa Minha Vida, as Faixas 1 e 2 contam com subsídio do governo, que reduz a entrada. Explico tudo no guia Minha Casa Minha Vida 2026.
• Nos imóveis na planta, a construtora costuma parcelar a entrada durante a obra, o que facilita muito pra quem não tem o valor guardado.

O FGTS pode ser usado na entrada e para amortizar o financiamento, desde que você:

• tenha pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (somando todos os empregos);
• não tenha outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha;
• não tenha outro financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação;
• use o imóvel para morar.

As regras completas estão na página oficial de utilização do FGTS na habitação, da Caixa.

4. Faça a simulação e a análise de crédito

Com renda e entrada definidas, é hora de simular. Você pode fazer uma primeira simulação sozinho no simulador habitacional da Caixa e depois comparar com outros bancos. A simulação mostra:

• o valor máximo que o banco aprova pra você;
• o valor da parcela e o prazo (que pode chegar a 35 anos);
• a taxa de juros e o CET (Custo Efetivo Total, que inclui seguros e taxas).

Depois vem a análise de crédito, quando o banco confere seus documentos e diz quanto aprova. Com o crédito aprovado em mãos, você procura imóvel sabendo exatamente o seu limite.

Entenda em detalhes como os bancos calculam isso, incluindo a diferença entre SAC e Price, no guia de como funciona o financiamento imobiliário.

5. Escolha o tipo de imóvel: na planta ou pronto?

	Na planta	Pronto
Preço	Geralmente menor	Geralmente maior
Entrada	Parcelada durante a obra	Normalmente à vista
Mudança	Só depois da obra (2 a 4 anos)	Imediata
Valorização	Costuma valorizar até a entrega	Já está no preço de mercado
Risco	Atraso de obra	Ver o estado de conservação

Se você paga aluguel hoje e precisa mudar logo, o pronto pode ser melhor. Se consegue esperar, o imóvel na planta costuma ser mais acessível e facilita a entrada.

6. Visite, compare e confira a documentação

Na hora de escolher:

• Visite em horários diferentes, de dia e à noite, pra sentir o barulho, a iluminação e a segurança do bairro.
• Veja o entorno: transporte, mercado, escolas, farmácias, tempo até o trabalho.
• Pergunte o valor do condomínio e do IPTU, que entram no seu custo mensal.

Antes de assinar qualquer coisa, peça a documentação do imóvel:

• Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, que mostra quem é o dono e se há dívidas ou penhoras;
• Certidões do vendedor, como certidões negativas de débitos e de ações;
• Nos lançamentos, o Registro de Incorporação do empreendimento.

7. Proposta, contrato e avaliação do banco

Escolheu o imóvel? Agora:

1. Faça a proposta por escrito.
2. Assine o contrato de compra e venda, ou a promessa de compra e venda no caso de imóvel na planta.
3. O banco envia um engenheiro para avaliar o imóvel. Ele confere se o imóvel vale o que está sendo financiado.
4. Com tudo aprovado, você assina o contrato de financiamento com o banco.

8. Não esqueça dos custos além do preço

Muita gente se aperta aqui. Além da entrada, separe dinheiro para:

• ITBI (imposto municipal sobre a compra);
• Registro do contrato no cartório;
• Taxa de avaliação do banco;
• Mudança, móveis e pequenas reformas.

Como referência, ITBI e registro costumam somar de 4% a 5% do valor do imóvel. Em Salvador, o ITBI é calculado e emitido pela Secretaria da Fazenda do município (Sefaz Salvador). Em breve publico um post só sobre o ITBI em Salvador, com o cálculo passo a passo.

9. Registro e entrega das chaves

Depois de pagar o ITBI, o contrato é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Só a partir desse registro o imóvel passa a ser legalmente seu. No caso de financiamento, ele fica em garantia para o banco até a quitação, a chamada alienação fiduciária.

No imóvel pronto, as chaves costumam ser entregues logo após o registro. No imóvel na planta, você recebe as chaves na entrega da obra.

Resumo: o passo a passo do primeiro imóvel

1. Organizar o nome, o score e os comprovantes de renda
2. Calcular a parcela que cabe no bolso (até 30% da renda)
3. Planejar a entrada e ver se pode usar o FGTS
4. Simular e aprovar o crédito
5. Escolher entre na planta e pronto
6. Visitar e conferir a documentação
7. Fazer proposta, assinar contrato e passar pela avaliação do banco
8. Separar dinheiro para ITBI, registro e outros custos
9. Registrar e receber as chaves

Perguntas frequentes sobre o primeiro imóvel

Dá pra comprar o primeiro imóvel sem entrada?

Em geral, não totalmente: o banco financia até 80% do valor. Mas no Minha Casa Minha Vida o subsídio e o FGTS podem cobrir boa parte da entrada, e nos imóveis na planta a construtora costuma parcelar a entrada durante a obra.

Quanto preciso ganhar para comprar o primeiro imóvel?

Depende do valor do imóvel e dos juros. Como regra, a parcela não pode passar de cerca de 30% da renda bruta familiar. Uma família com renda de R$ 7 mil, por exemplo, consegue parcelas de até cerca de R$ 2.100.

Posso usar o FGTS no primeiro imóvel?

Sim, se você tiver pelo menos 3 anos de carteira assinada, não tiver outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha e for usar o imóvel para morar.

Quanto tempo leva para comprar um imóvel financiado?

No imóvel pronto, de 30 a 60 dias entre a aprovação do crédito e o registro. No imóvel na planta, o financiamento com o banco é assinado perto da entrega das chaves.

Comprar o primeiro imóvel não precisa ser complicado. Com planejamento e as informações certas, você toma a decisão com segurança.

Leia também:

• Minha Casa Minha Vida 2026: faixas, renda e como participar em Salvador
• Como funciona o financiamento imobiliário: entrada, prazo e parcelas